샐러리맨 10억 만들기
내가 만난 10억 부자들의 10가지 공통점
●뚜렷한 목표의식 ●돈 무서운 줄 아는 사람들
●공부와 준비는 필수 ●기회 포착에는 ‘천재’
●부부 금실 좋아 ●투자는 여유자금으로
10억원대 부자들은 전문가의 상담과 조언에 늘 관심을 기울이며 ‘감(感)’보다는 ‘이론’을 존중한다.
부자라고 다 부자가 아니다. 수천억원을 가진 큰 부자도 있고 10억원대의 작은 부자도 있다. 우리가 10억원대 부자에게 주목하는 이유는 경제적인 여유를 가질 수 있는 최소한도의 부자이면서 정신적으로도 여유를 가질 수 있는 단계에 있는 부자이기 때문이다. 10억원대 부자들에게서는 공통점이 발견된다. 이러한 공통점에서 우리는 만년서민에서 벗어날 수 있는 단초를 발견할 수 있을 것이다.
《뚜렷한 목표의식이 있다》
왜 내가 부자가 되어야 하는가? 진정한 부자란 어떤 사람인가? 내 삶의 철학에서 부(富)가 차지하는 비중은 또 어떠한가? 나는 어떤 부자가 되어야 하는가? 그리고 그 부는 어떻게 이루어야 하는가? 10억원을 모은 부자들은 이러한 일련의 질문에 모두 대답할 수 있는 주관이 있었다. 이런 주관은 자신감으로 이어지고 삶 자체를 긍정적으로 보는 요인으로 작용했다. 실제로 막연하게 부자가 되겠다고 결심하는 것보다 나는 언제까지 얼마를 만들겠다고 결심하는 것이 훨씬 더 실현 가능성이 높아진다.
건설회사 자재부장으로 근무하던 이 사장은 경제적인 자유를 좀더 빨리 얻기 위해서 자영업을 선택한 경우다. 이사장은 고용불안으로 언제 회사를 그만두어야 할지 모르는 상황에서 ‘그렇다면 창업을 서두르자’는 쪽으로 생각을 바꾸었다. 그래서 선택한 업종이 평소에 관심을 갖고 있던 자동차정비업이다. 그렇게 시작한 사업은 직장생활보다 두세 배나 큰 고난의 연속이었다. 사실 직장생활이야 적당히 게으름을 피워도 꼬박꼬박 월급이 나오지만 자신의 사업을 하게 되면서 지속적인 마케팅과 직원관리, 고객관리를 모두 직접 하다 보니 몸이 3개라도 모자랄 지경이었다. 하지만 신기하게도 직장에 다닐 때는 그렇게 많던 아침잠이 자기사업을 하면서 싹 사라졌다. 아침 7시에 출근해서 밤 11시에 퇴근하는 고된 생활이 전혀 고되게 느껴지지 않았다. 다만 어떻게 하면 빨리 이 사업을 안정시킬 것인가 하는 데에만 모든 생각이 모아졌다.
이사장이 제일 먼저 착안한 아이디어는 ‘ROTC 마케팅’이었다. ROTC 24기였던 이사장은 체육대회를 개최하고 크고 작은 각종 모임을 주관하는 등 특유의 친화력으로 안산에 사는 ROTC 선후배들을 모두 고객으로 확보했다. ROTC 선배의 도움으로 삼성화재 애니카서비스를 지원하는 정비업체로 등록된 이후 매출액이 부쩍 늘었다. 사업을 시작한 지 5년 만에 이사장의 자산은 10억원을 돌파하였다. 불안감 속에서도 직장생활을 포기하지 못하고 있었다면 만져보기 어려운 돈이었다.
이사장은 일찍부터 회사의 정리해고 방침에 위기를 느끼고 자신의 사업을 창업한 경우다. 남들이 모두 정리해고를 당할까봐 전전긍긍하고 있을 때 그는 과감하게 출사표를 던졌고 지금은 이미 사업의 안정기에 접어들었다. 이렇게 된 원인은 나름대로의 스케줄에 따른 뚜렷한 목표의식이 있었기 때문이다. 그의 장점은 항상 멀리 내다보고 일을 추진한다는 것이다. 창업을 꿈꾸는 대다수 직장인은 공상이나 망상에만 파묻혀 창업을 ‘꿈’으로만 간직하는 데 그치는 데 비해 이사장은 실제 행동으로 옮기는 과감성과 추진력을 함께 가지고 있었다.
《돈이 무서운 줄 안다》
자수성가하여 부자가 된 사람 중에는 혹독한 가난을 이겨낸 경우가 많았다. 그래서 그들은 돈의 무서움을 뼛속 깊이 알고 있다. 이렇게 젊어서부터 고생을 하다보니 돈에 대한 감각이 보통사람보다 더 빨리 트이고 일단 손에 들어온 돈을 함부로 쓰는 일도 없었다. 10억을 모은 부자들은, 남들이 구두쇠라고 손가락질하더라도 ‘돈의 무서움을 모르는 숙맥들이 하는 얘기’라며 간단히 넘길 줄 아는 사람들이다.
부모로부터 물려받은 것이라곤 ‘그것 두 쪽밖에 없다’는 임사장은 돈의 무서움을 누구보다도 잘 안다. 4년 내내 장학생으로 대학을 졸업한 임사장은 학비 걱정은 면했으나 기거할 집도 없었고 책을 사 본다는 것조차 사치스럽게 여길 정도였다. 가난한 고학생으로 보증금 10만원에 월세 3만원짜리 쪽방을 얻어 생활하면서 겨울에는 연탄을 때지 못해 냉방에서 자야만 했다. 그러다가 어렵게 대학을 졸업하고 군대에서 3년 5개월을 장교로 근무하면서 돈을 모았다. 당시 초급장교인 소위 봉급은 15만6000원, 중위 봉급은 17만8000원이었다. 그렇게 모은 돈으로 인천에 16평 아파트를 장만했다.
임사장이 처음 취직해 받은 봉급은 32만원. 그는 이때부터 본격적으로 돈을 모으기 시작했다. 회사의 주택자금대출을 끼고 산 24평 아파트의 중도금이 모자라 새벽에 신문배달을 하고 출근했던 그는 아파트에 입주하고 나서 굵은 눈물을 흘렸다고 한다. 그리고 다시 돈을 모았다. 이렇게 해서 임사장은 32평 아파트로 넓혀간 뒤에야 비로소 장롱과 TV를 구입했다. 그는 현재 전망 좋은 43평 아파트에 거주하면서도 여전히 검소한 생활을 유지하고 있다. 박봉으로 시작된 임사장의 자산은 이런 검소한 생활과 아파트 투자로 10억원을 넘길 수 있었다.
《티끌이 모이면 태산이 된다》
부자들은 처음에 목돈을 만드는 것이 제일 힘들다고 이구동성으로 이야기한다. 10억원대의 부자들도 처음에는 다른 사람들이 상상조차 하기 힘들 정도로 힘들게 돈을 모으기 시작했다. 그렇게 모은 돈으로 투자에 나서고, 돈을 불려 나가서 끝내는 10억원이 넘는 부자로 성공할 수 있었던 것이다. 그러나 한편으로는 조그마한 돈이라도 아끼기 위해서 아이디어를 짜내는 것도 10억원대 부자들의 몫이었다.
지금은 여유로운 중년을 보내고 있는 이회장은 아이들이 어릴 때 기발한 아이디어를 냈다. 아이들과 눈높이를 맞추는 것이 중요하다고 생각한 이회장은 어린이날을 맞아 다른 데도 아닌 가까운 대학을 찾은 것이다. 놀이공원에 가서 줄만 서다가 그냥 돌아오는 것보다는 잔디밭이 있는 근처의 대학교에 가는 것이 더 낫다고 생각한 것. 지금에야 대학 구내에서도 주차비를 받지만 당시에는 주차비도 받지 않았고 입장료는 당연히 없었다.
이회장의 집은 수유동이어서 어린이날만 되면 아이들과 함께 가까운 고려대학에 갔다. 자기네 가족만 가면 재미없으니까 친구들 가족과 같이 가면 좋겠다고 생각해서 친구들과 같이 모인 것도 이회장의 아이디어였다. 오랜만에 만난 친구들과 그늘에 앉아 담소를 나누고 아이들은 자기네들끼리 뛰어다니며 정신이 없었다. 수돗가에서 아이들은 물장난을 하며 즐겁게 논다. 원래 어른들은 불장난을 좋아하고 아이들은 물장난을 좋아하는 법이다. 아이들이 지쳐서 헐떡거릴 때까지 마음껏 놀게 내버려두고 나중에 재미있었냐고 물어보니 아이들의 반응은 ‘최고’라는 것이었다. 내년에 또 오자고 했다.
이렇게 함으로써 이회장은 놀이공원에 가는 경비의 10분의 1만을 쓰고도 아이들로부터는 ‘최고 아빠’라는 평가를 들을 수 있었다. 부자답지 않다고? 티끌을 모으지 못하면 태산을 만들 수 없다는 사실을 모르는 부자들은 없다. 기발한 아이디어로 지출을 줄인 덕택에 이회장은 현재 살고 있는 아파트만 9억원에 달한다.
《공부를 게을리하지 않는다》
부자들은 늘 돈에 대해서 연구하고 공부하는 사람들이다. 이렇게 돈에 대해서 늘 공부하다보니 투자에서의 성공률이 일반인보다 월등히 높다. 좋은 투자처에 대한 안목은 철저한 공부에서 비롯된다고 부자들은 한결같이 지적한다.
필자 역시 학창시절에 공부 잘했던 친구들이 큰 부자가 된 경우를 본 적이 별로 없다. ‘왜 그럴까’ 하고 곰곰이 생각해 보았더니 그 친구들은 하나같이 사회에 나와서는 공부와 담을 쌓고 있었다. 이들은 좋은 대학을 나오고 성적이 좋다보니 좋은 회사에 취직하기도 쉽다. 그리고 입사한 후에도 힘든 영업부서보다는 상대적으로 일하기 쉬운 본사의 지원부서에서 볼펜만 굴리는 경우가 많았다. 그래서 그럭저럭 생활하다가 때가 되면 은퇴하는 매너리즘에 빠지는 것이다. 어떻게 보면 정말 재미없고 따분한 ‘범생이’ 생활인데다 인생의 참된 멋을 모르고 일생을 보내는 사람들이다. 솔직히 이런 사람들은 부자의 문턱에도 가보지 못하고 그저 중산층에 안주하는 데서 끝나버리는 경우가 대부분이다.
영어는 서툴지만 ‘돈공부’는 확실하게
부부간 금실이 좋다는 것도 부자들의 공통점이다. 예비부부라면 결혼을 서두르는 것도 재테크의 지름길.
여기에 비하면 학창시절에는 두각을 나타내지 못했지만 사회에 나와서는 성공한 친구들을 여럿 보았다. 이런 친구들은 비록 영어단어 외우는 것에는 서툴고 수학공식 암기하는 것을 힘들어했지만 사회에 나와서 하는 ‘돈 공부’에는 모두 우등생이라는 공통점을 갖고 있다. 학교에서 하는 공부에 만족하고 안주하는 사람은 그저 평범한 소시민이 되어버린 반면 비록 학교에서 배움이 부족했더라도 사회에서 ‘돈 공부’를 열심히 한 사람은 성공한 것이다.
돈 공부는 경제신문 읽기부터 시작된다. 그리고 신문을 읽다가 중요하다 싶은 것은 스크랩을 해놓는다. 필자가 만난 사람 중에는 스크랩하는 종이가 아까워서 두꺼운 전화번호부를 스크랩북으로 쓰는 사람도 있었다. 그리고 이렇게 만들어놓은 스크랩북을 시간날 때마다 들춰본다. 이런 관심으로 재테크에 대한 정보와 지식을 쌓게 되고 이렇게 쌓은 정보와 지식은 재테크의 훌륭한 무기가 된다.
《기회가 오면 놓치지 않는다》
기회는 수줍은 처녀같이 왔다가 날쌘 토끼처럼 사라진다고 한다. 그래서 언제 어느 때 기회가 나에게 올지 늘 신경을 곤두세우고 있어야 한다. 이런 준비를 해놓지 않으면 기회가 지나갔을 때 ‘아차!’ 하기도 하고 아예 기회가 왔었는지도 모르고 지나가는 경우도 있다. 이런 기회는 적절한 곳에 적절한 투자를 함으로써 잡을 수 있다.
현재 주유소만 4군데를 경영하는 50억원대 부자 기사장은 IMF 사태 때 주유소를 매입해 큰돈을 벌었다. 지금은 주유소의 거리제한 철폐로 수익성이 많이 떨어졌다지만 당시는 ‘주유소 거리제한’이라는 규정이 있어 그야말로 ‘황금알을 낳는 거위’ 대접을 받던 시절이었다. 하지만 IMF 직후의 고금리와 외상매출을 견디지 못한 주인들은 주유소를 매물로 내놓을 수밖에 없었고 기사장은 이것을 사들여 큰 수익을 올렸다. 더군다나 기사장이 주유소를 매입하고 얼마 지나지 않아 현금확보에 나선 S정유, K에너지 등에서 덤핑기름이 나왔다. IMF 와중에서 ℓ당 700원대였던 휘발유 값은 1300원대로 올랐는데 휘발유를 반값에 공급받으니 얼마나 큰수익이 났겠는가?
모두들 IMF 관리체제를 힘겹게 겪고 있었지만 이때가 기사장에게는 가장 행복한 시기였던 것이다. 부동산투자와 주유소투자로 부자의 길에 들어 선 기사장의 ‘10억 노하우’는 ‘기회는 놓치지 않는다’는 것이었다.
《미리미리 준비한다》
10억을 굴리는 부자들에게 ‘즉흥적’이라는 단어는 없다. 어떤 일을 하더라도 그 전에 미리 준비한다. 준비가 덜 되었다면 행동으로 옮기지도 않는다. 생명보험사 출신인 최부장은 IMF 직후 현대증권 주식을 2800원에 사서 4만9000원에 팔아 이것만으로 10억원을 벌어들였다.
10억원대 부자가 된 그는 정년퇴임 후 자연을 벗삼아 사는 인생을 꿈꾸어왔다. 최부장은 본인이 꿈꾸는 전원생활을 즐기기 위해 주로 겨울부터 초봄까지 땅을 보러 다닌다. 여름에는 나뭇잎이 시야를 가려서 제대로 판단을 할 수가 없고 가을에는 단풍과 낙엽으로 인해 땅을 고르는 데 어려움을 겪기 때문이다. 하지만 겨울이나 초봄에는 눈이 먼저 녹는 곳, 찬바람이 불지 않는 곳, 따뜻한 양지 등을 쉽게 판단할 수 있기 때문에 최부장은 이때를 이용하여 전원주택이나 휴양지 터를 물색하러 다닌다.
지난번에 눈여겨보았던 집터는 평지보다 약간 언덕진 곳에 위치하고 있어서 마음에 들었다. 집터 옆으로 도랑이 흐르고 있다는 점이 더욱 마음에 들었는데 혹시 장마 때 물이 불어나서 집까지 침범할지 몰라 지난 장마 때 직접 가보기도 했다고 한다. 10억원의 자산을 지렛대로 또 다른 행복을 준비하고 있는 것이다.
요즈음에는 펜션 쪽으로 관심을 돌리고 있다. 단순한 전원주택에서 벗어나 펜션을 겸용하려는 이유는 콘도에 비해서 경쟁력이 있다고 판단하기 때문이다. 획일적으로 지어진 콘도에서는 콘크리트 벽이 그대로 드러나지만 최부장은 통나무로 전원주택을 지을 예정이어서 마치 숲속의 오두막집 같은 분위기를 줄 수 있을 것이라는 자신감도 있다. 또한 여름에는 별자리 관측, 눈덮인 겨울에는 눈조각전(展) 같은 이벤트도 개최해서 펜션을 찾는 사람들에게 추억을 만들어줄 생각이다. 콘도처럼 슈퍼마켓도 없고 노래방도 없지만 진한 감동을 주면 단골 손님을 확보하는 것은 어렵지 않을 것으로 확신한다. 최부장은 사람 사귀기를 좋아하고 젊은이들과 대화하는 것을 좋아하는 사람이어서 돈을 번다는 기분보다는 타인의 문화생활에 기여함으로써 그 사람의 삶의 질을 높여준다는 자부심으로 펜션을 운영하려고 한다.
《섣불리 차를 사지 않는다》
10억원대 부자들은 저축하는 동안 저축에 걸림돌이 되는 모든 것을 터부시하고 미루는 공통점이 있었다. 그래서 이들은 저축하는 동안에는 절대로 차를 사지 않는다. 안정적인 위치에 도달했을 때 비로소 차에 눈을 돌린다.
자동차를 산다는 것은 얼마의 돈을 주고 자동차를 산다는 단순한 행위가 아니다. 자동차를 구매함으로써 각종 세금에 노출될 뿐만 아니라 자동차를 유지하기 위한 각종 비용 또한 엄청나다. 엔진오일도 갈아줘야 하고 미션오일도 갈아줘야 한다. 가끔씩 점화 플러그도 교체해야 할 것이고 겨울이 되면 부동액도 넣어야 한다. 이렇게 나가는 돈은 목돈을 모으는 데 적지 않은 장애요소가 된다. 또한 보험료는 어떠한가? 초보운전자의 보험료는 100만원이 넘는 것이 예사다.
꼭 차를 사야 할 절박한 사정이 있다면 연식 변경기간을 활용하는 편이었다. 11월 말 정도가 되면 각 자동차회사에서는 자동차 가격을 할인해주는 이벤트를 실시한다. 자동차회사에서 이런 이벤트를 벌이는 이유는 중고자동차 가격이 연식으로 매겨지기 때문이다. 즉 2002년식일 경우에는 1월이나 12월이나 큰 차이가 나지 않는다. 그래서 대부분 한 달을 더 기다려 2003년식을 사려고 하다 보니까 2002년식을 좀 싸게 주는 것이다. 중간에 중고차시장에서 차를 판다면 약간의 손해가 있을지도 모르겠으나 폐차할 때까지 타고 다닌다는 생각이라면 연식이 아무런 문제가 될 수 없다.
자동차 관리도 스스로
10억원을 모은 부자들 중에는 아예 중고차를 구입하는 사람도 적지 않았다. 대신 괜히 싸게만 사려고 하다가 결함이 있는 차를 고르는 실수를 범할 수도 있기 때문에 중고차만큼은 제값을 주고 제대로 된 것을 사는 편이었다. 이렇게 차를 산 후에는 폐차할 때까지 타겠다는 마음으로 차를 관리하고 있다. 그래서 간단한 자동차 관리는 손수 하는 편이다. 조금 수고스럽더라도 세차를 직접하는 경우도 많다. 세차장에 맡기는 경우는 극히 드물었다. ‘10억 부자’ 치고는 ‘좀스럽다’는 이야기를 들을 법도 하지만 오히려 그러니까 10억원을 모았을 것이라며 고개가 끄덕여지는 대목이다.
《배우자와 금실이 좋다》
대부분의 부자는 부부관계가 원만한 편이다. 아무래도 경제적으로 안정되니까 서로에게 불만도 적은 것 같다. 하지만 돈을 모으는 과정에서 서로 도움을 주지 못하고 이해를 못하는 경우는 위험하다. 여자는 남자가 ‘쩨쩨하다’고 비난할 것이고 남자는 여자가 살림도 제대로 못한다고 힐난할 것이다. 결국은 가정불화의 틈이 생기게 된다.
그래서 결혼을 한 사람이라면 아내에게 혹은 남편에게 먼저 이해를 구해야 한다. 손뼉도 부딪쳐야 소리가 나는 법인데 가족의 도움 없이 10억원을 만들기는 지난한 일이다. 남편은 열심히 돈을 만들 궁리를 하는데 아내는 한 달에 서너 번씩 미장원에 간다든지, 혹은 아내는 알뜰살뜰 사는데 남편은 고급 술집에서 양주나 마시고 있다면 10억원을 벌기는커녕 가정불화의 불씨만 만들 것이 뻔하다.
결혼을 하지 않은 경우라면 배우자가 될 사람에게 협조를 구해 결혼을 서두르는 것도 고려해볼 만하다. 미혼남녀가 돈을 모으는 데 가장 큰 걸림돌은 바로 데이트 비용이다. 얼마전 1회 데이트 비용이 7만2000원이라는 조사결과가 나온 적이 있었다(커피 두 잔 7000원+영화표 두 장 1만2000원+저녁식사비 1만6000원+호프집 500cc 맥주 두잔, 안주 2만5000원+노래방 1만2000원=7만2000원). 이렇게 한 달 평균 10번을 만난다고 하면 매달 72만원의 적금을 부을 수 있는 기회를 놓치게 되는 것이다. 분위기 때문에 호텔의 스카이라운지에서 고급 와인을 마시면 그만큼 ‘10억’은 점점 멀어지게 된다.
어차피 해야 할 결혼이라면 빨리 하는 것이 재테크의 한 방편이 될 수가 있다는 말이다. 그렇게 결혼을 한 다음에는 부부가 똘똘 뭉쳐 ‘10억 만들기’의 행로에 나서야 한다. 재테크에 있어 먼저 시작하는 것만큼 유리한 것은 없기 때문이다
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《투자는 반드시 여유자금으로》
필자는 15년 간 증권회사에 근무하면서 빚내서 투자하는 사람치고 부자가 된 경우는 단 한명도 보지 못했다. 흔히 주식투자를 해서 수익을 내어 이 돈으로 집을 사려고 한다. 하지만 부자들은 집을 먼저 사고 그 다음에 주식투자에 나선다. 투자라고 하는 것은 최대의 수익을 얻기 위해 리스크를 떠안고 하는 행위다. 따라서 투자의 초점은 리스크를 어떻게 최소한으로 줄이면서 최대한의 수익을 올릴 수 있느냐에 맞추어져야 한다. 첫 번째 주안점이 리스크이고 그 다음이 수익이다. 부자들은 모두 이렇게 투자한다. 하지만 부자가 되지 못한 일반인은 수익이 첫 번째고 리스크 관리는 안중에도 없다. 이런 식으로 투자해서는 성공하기 힘들다.
경기도청에 다니는 이계장은 요즘 안절부절못하고 있다. 이계장은 2002년 봄 주가지수가 800포인트를 넘어서는 활황장세를 보이자 1000만원을 대출받아 주식에 투자했다. 주당 5만5000원에 매수한 안철수연구소 주식은 한때 6만원을 넘기도 했지만 지금은 1만7000원 근처에서 맴돌고 있다.
70%의 손실률도 손실률이지만 매달 나가는 이자 때문에 속이 쓰리지 않을 수 없다. ‘매달 내는 이자로 적금을 들면 만기 때 목돈을 만질 수 있었을 텐데…’ 하는 생각을 하면 이중으로 손해보는 것만 같아 더더욱 속이 쓰리다. 주식에 손을 대기 시작할 때는 잠깐 들어갔다가 수익을 챙겨서 후닥닥 빠져나올 심산이었는데 어찌어찌 하다보니 단단히 코가 꿰인 것이다.
투자는 종잣돈으로 하라는 말을 흘려들은 것이 화근이었다.
《자녀교육에 엄격하다》
부자들의 공통된 근심거리는 자녀에 관한 것이다. 애써서 자식을 길러놓았는데 행여 엉뚱한 길로 갈까봐 노심초사하는 것이다. 그래서 부자들은 아이들에게 어릴 때부터 바른 경제교육을 시키기 위해 노력중이다.
벤처회사를 설립하여 10억원대 자산가가 된 구우정보통신 이사장의 자녀 경제교육은 독특하다. 가장 대표적인 예가 ‘우리집’이라는 말을 사용하지 못하게 한다는 점이다. 그는 아이들에게 이렇게 얘기한다고 한다.
“어째서 이 집이 ‘우리집’이냐? 이 집은 ‘어머니와 아버지의 집’이다. 이 집 살 때 너희들이 돈을 보탠 것이 있느냐? 없지? 그런데 어떻게 ‘우리집’이 될 수 있느냐? 꼭 명심해라. 이 집은 ‘아버지와 어머니의 집’이다.”
“우리집이 아니라 부모님 집”
이렇게 얘기하면 냉정한 사람같이 들릴지 모르겠지만 사실 그는 무척 가슴이 따뜻한 사람이다. 그런 그가 이렇게 자녀들을 모질게 대하는 것은 행여 부모에게 의지하는 나약한 아이들이 되지 않을까 하는 두려움 때문이다. 그래서 그의 자녀교육의 키워드는 ‘자생력’이다.
사실 이사장은 호남의 명문가 출신이고 그의 형제들도 모두 우리 사회에서 이른바 한자리씩 차지하고 있다. 그런 그가 굳이 자녀에게 자생력을 강조하는 이유는 ‘부자병’에 걸린 젊은이들을 간혹 보기 때문이다.
그래서 그는 자녀들에게 아버지의 돈과 자식의 돈은 엄연히 다르다는 것을 늘 강조하고 있다. 자녀들에게 주는 용돈의 수준도 또래 아이들보다 약간 낮게 정하고 있다. 또한 자신의 유산을 나중에 자녀들에게 물려줄지언정 지금은 그와 같은 이야기를 절대로 입밖에 내지 않고 있다. 오히려 자신의 재산을 모두 사회에 환원시킬 것이기 때문에 너희들 인생은 너희들이 알아서 개척해야 한다고 얘기하고 있다. 엄격한 자녀 교육은 부자가 되는 또 하나의 필요조건인 셈이다.
알고보면 손쉬운 경매 재테크
목돈 벌려면 발품부터 팔아라
법원경매는 아직까지 대중화된 재테크 수단이 아니다. 20~30대부터 자금조달 계획을 세우고 이론적 지식 습득에 나서는 것은 경매투자의 ABC. 공장은 공장대로, 상가는 상가대로 주변 여건을 살피는 것이 우선이다.
법원경매는 한꺼번에 목돈을 챙길 수도 있는 짭짤한 재테크 수단이다.
예금이자가 떨어지면서 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 투자에서 수익률을 올리기 위해서는 분석능력이 필요하며 시장여건을 세밀히 조사하는 노력, 즉 발품을 얼마나 파느냐도 중요하다.
IMF 관리체제 이후 투자자들에게 커다란 인기를 끌고 있는 분야가 바로 법원경매시장이다. 다소 까다롭고 어렵게 느껴졌던 민사소송법이 2002년 7월 민사집행법으로 바뀌면서 일반 투자자가 법원경매에 한 걸음 더 가깝게 접근할 수 있는 계기가 마련된 것도 경매시장을 활성화시키는 요인으로 작용했다.
법원경매란 돈을 빌려쓴 사람(채무자)이 돈 빌려준 사람(채권자)에게 돈을 갚지 않았을 때(채무상환 불이행) 돈을 빌려준 사람이 채권을 회수할 목적으로 만들어진 절차다. 즉 법원에서 채무자의 부동산을 경매라는 절차를 통해 현금화하여 채권자들에게 분배하는 것이다. 이러한 절차에서 경매물건을 시세보다 싸게 구입할 수 있다는 장점 때문에 법원경매가 재테크 수단으로 인기를 끌고 있는 것이다
등기부등본 보는 법부터 배워라
부가가치가 높은 물건을 적절한 가격에 낙찰받기만 한다면 경매는 짧은 기간에 10억원이라는 목돈을 만들기에 부족함이 없는 재테크 수단이다. 금융상품을 통한 재테크와는 달리 한꺼번에 ‘크게 튀길 수 있는’ 재테크 수단이 법원경매인 셈이다.
그러나 법원경매는 아직까지 일반인에게 그리 친숙한 재테크 수단이 아닌만큼 ‘10억원’이라는 구체적 목표에 급급하기보다는 경매에 입문하기 위한 ABC부터 점검하는 것이 성공의 지름길이라고 할 수 있다.
첫째, 부동산 전반의 흐름을 이해할 수 있는 정도의 기초지식을 습득해야만 한다. 등기부등본을 보는 방법부터 시작해 보자.
둘째, 경매진행 절차를 올바르게 이해하는 것이 중요하다. 채권자가 경매신청을 하면 2∼３개월이 지나 신문이나 인터넷을 통해 매각기일이 공고된다. 매각기일 공고는 14일 전에 나지만 물건자료 (물건명세서, 현황조사서, 임대차조사서, 감정평가서) 열람은 7일 전에야 가능하다.
매각기일에 맞춰 입찰에 부쳐지면 매각결정 기일까지 통상 7일이 소요되며 매각허가 결정이 나면 대금을 30일 이내에 납부해야 한다. 소유권 효력은 대금납부와 동시에 발생한다.
셋째, 대부분 초보 투자자들은 주거용 부동산에 거주하는 점유자의 명도에 불안을 느끼고 있다. 그러나 법적인 절차를 숙지하거나 경매 부동산에 대한 권리분석과 현장방문 조사요령을 제대로 챙긴다면 이러한 불안에서도 어렵지 않게 벗어날 수 있다.
일반인이 경매시장에서 성공하기 위해서는 치밀한 준비가 필요하다. 연령대별로 준비해야 할 사항들을 짚어보고 실전사례를 통해 10억원이라는 목표에 도전하기 위한 재테크 성공비결을 알아보자.
사회생활 초년병인 20~30대는 부동산에 대해 꾸준한 관심을 갖는 것이 무엇보다 중요하다. 준비된 자본이 없는 20~30대는 자금조달 계획을 꼼꼼히 세우고 이론적인 지식을 습득하는 데 시간을 아끼지 말아야 한다. 또 정부가 내놓는 부동산 정책의 흐름, 유망한 투자처 등에 관한 기사 스크랩을 해놓는 것도 경매시장의 전반적 흐름을 이해하는 데 도움이 될 것이다.
40대에 승부를 걸라
대학이나 사설기관에서 정기적으로 시행하는 교육 과정을 수강하는 것도 부동산 재테크의 중요한 밑거름이 된다. 교육을 받기로 결심한 뒤에는 실무 위주로 수업하는 교육기관을 선택하는 것이 좋고 현업에서 컨설팅을 하고 있는 강사를 만나는 것이 좋다. 강의를 마치고 나서라도 자주 얼굴을 마주치며 강사를 귀찮게 하라. 두드리는 자에게만 길이 열린다.
여유자금이 어느 정도 확보된 경우라면 실제 거주 목적의 집을 경매를 통해 구입한다든지, 소규모의 경매투자로 실전에 입문해 보는 것도 좋다. 경매 초보자의 문제점은 싸다고 무조건 덤벼드는데 있다. 초보자가 사설기관에서의 교육과정을 마치고 소자본으로 경매에 참여할 때는 컨설팅 회사를 끼고 실습한다는 생각으로 한두 차례의 연습이 필요하다. 싸다고 덥석 물었다가 문제가 생겨 컨설팅사에 문의하면 그때는 이미 늦었다. 사후처리만 담당해주는 컨설팅사는 거의 없기 때문이다.
투자여력이 있는 40~50대라면 수익률을 분석해 자신에게 맞는 종목에 투자하면 된다. 보유한 금액으로 경매투자에 나설 것인가, 금융상품에 투자할 것인가는 취득한 부동산에서 창출되는 수익률과 금융권의 이자율을 따져보고 유리한 쪽을 활용하는 것이 좋다. 부동산 종목은 임대수익을 노리는 부동산이냐, 개발여건을 고려한 부동산이냐에 따라 달라질 수 있다. 당장의 수익까지 고려한 임대수익이 목적이라면 상가투자에도 눈을 돌려볼 만하다.
부동산 가치상승을 기대하고 향후 개발지역의 부동산에 투자하려면 중장기적인 계획을 세워야 한다. 개발지역 부동산에 투자할 때는 향후 발전 가능성이 있는 곳을 타진해 여윳돈으로 투자하는 것이 바람직하다.
이모(52)씨는 인천 부평구에 있는 공장을 법원경매를 통해 6억8100만원에 낙찰받았다. 대지 250평에 건평 400평의 지하3층 건물. 최초 감정가가 16억6000만원이었으나 2회 유찰돼 최저가는 5억7100만원까지 떨어졌다. 현재 공장의 시세는 10억원에 육박하는 9억5000만원. 그동안 이씨는 보증금 5000만원에 월 500만원을 내고 공장을 빌려 운영하고 있었다. 그는 인근에 위치한 공장이 경매로 넘어간 것을 확인하자마자 6억원을 은행에서 대출받았다. 항고와 재항고 기간을 거쳐 낙찰받은 지 11개월 후 입주했으며 2층(보증금 2000만원/월 200만원)과 3층(보증금 1500만원/월 150만원)을 임대해 6억원 대출로 인해 발생하는 월 이자 350만원을 임대수익으로 충당하고 있다. 월 임대료로 지출되던 500만원을 고스란히 쌈짓돈으로 만든 것이다.
이씨처럼 공장을 경매로 낙찰받으려면 몇 가지 주의할 점이 필요하다. 공장운영이 목적이라면 업종에 맞는 물건을 골라야 한다. 낙찰받은 뒤 설비를 처분하는 일이 쉽지 않기 때문이다. 동일업종이 아니라면 설비 전체가 무용지물이 될 수도 있기 때문에 동종업계의 공장을 낙찰받는 것이 여러모로 좋다.
상가 경매는 상권부터 살펴라
그러나 투자목적의 경매라면 어느 정도의 수익을 올릴 수 있는지를 최우선적으로 고려해야 한다. 또한 다른 업종으로 변경하게 될 경우에도 대비해야 한다. 상가를 지어 임대하려는 목적이었다면 공장지대의 건물을 낙찰받는 것은 곤란하다.
공장경매가 최근 들어 인기를 얻는 이유는 아파트나 근린상가 투자에서 시세차익을 보지 못한 투자자들이 공장의 수익성을 고려해 투자하기 시작했고, 서울과 수도권의 공장허가가 까다로워 지면서 기존 공장들의 가치가 상승하고 있기 때문이다.
서울 강동구에 있는 근린상가를 6억8500만원에 낙찰받은 서모(48)씨. 총 3층인 근린상가는 대지 45평에 건평 115평이다. 최초감정가는 7억6500만원으로 1회 유찰돼 최저가가 6억1200만원이었다. 서울 근교에서 소규모 약국을 운영하던 서씨는 1층에 약 10평의 약국을 운영하면서 2층을 살림집으로 사용하고 있었다. 가지고 있던 집을 처분하니 손에 쥔 돈은 약 2억원. 강동구 근린상가를 낙찰받기 위해 은행에서 필요한 자금의 60%(4억1100만원)를 대출받았다.
현재 1층은 서씨가 약국을 운영하고 있고 2층과 3층은 개인병원에 세 놓아, 각각 보증금 1억원/월 200만원, 보증금 5000만원/월 250만원의 임대료 수익을 올리고 있다. 월세로만 한 달에 450만원의 수익을 올리고 있는데다 이 건물의 현 시세는 이미 15억원에 이르렀다.
근린상가를 낙찰받을 때는 주위의 상권이 살아있는지 잘 살펴볼 필요가 있다. 여러 번의 유찰로 가격이 최초 감정가의 50% 이상 하락했다 하더라도 주변 상권이 ** 있다면 근린상가에 입점해 장사를 하거나 상가를 임대하는 데 문제가 생기기 때문이다. 상가에 입점해 있는 임차인이 많다면 낙찰 후 인수할 임차인은 없는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
바야흐로 ‘사오정 시대’가 도래했다. 평생직장이란 개념이 무너진 시대. 경매를 통한 재테크에 성공한다면 45세 정년이 두렵지 않다. 법원경매를 생소한 분야라고만 치부하지 말고 꾸준한 관심과 노력을 동시에 기울인다면 머지않아 당신도 ‘10억 자산가’가 될 수 있다. (끝)
시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법
전원주택 살면서 펜션 임대로 일석이조
‘땅’은 거짓말을 하지 않는다. 정성을 쏟으면 쏟을수록 보답하는 것이 땅이다.
그러나 미리미리 살펴야 할 것도 많다.
용도지역을 꼼꼼히 살피고 주변 혐오시설도 챙겨봐야 한다.
전원주택 투자는 주거와 수익을 겸할 수 있어서 노후대비용으로 안성맞춤이다.
부동산의 가치는 법에서 나온다. 9월5일 발표된 아파트 투기 대책은 강남 재건축 시장을 중심으로 충격파를 확산시키고 있다. 반면 이번 대책에 대한 반작용으로 토지에 투자를 하려는 수요는 오히려 늘어날 전망이다. 그러나 토지의 가격을 결정하는 요인만큼 천차만별인 것도 없다. 토지에 투자하려는 사람은 가장 먼저 자연적인 조건과 환경을 고려해야 한다. 토지에 투자해 ‘10억’이라는 거금을 모으려 한다면 이러한 기초적인 요인부터 검토해야 한다. 지적도상 도로가 있는지도 확인해야 하고 주변에 혐오시설은 없는지 확인하는 것도 중요하다. 또 토지의 ‘팔자’를 정해주는 용도지역 역시 반드시 확인해보아야 한다.
출퇴근하면서 펜션 영업
수원에 살고 있는 김정수(42)씨는 낚시를 즐긴다. 그는 직장을 그만두면 펜션이나 낚시터를 운영하는 것을 꿈꾸고 있다. 그러나 당장 조달할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 계산해보니 만기시 탈 수 있는 적금 3000만원과 퇴직금 중간 정산으로 받을 수 있는 8000만원이 전부였다. 결국 1억1000만원을 어디에 투자할 것인지를 놓고 여기저기 물색해 보았지만 부지 매입비용밖에 되지 않는 금액으로 할 수 있는 일이라고는 별로 없었다. 그러던 중 우연한 기회에 인터넷 사이트를 검색하다가 ‘저수지 접한 가든’이라는 급매 물건을 보고 눈이 번쩍 뜨이게 되었다.
김씨는 2002년 12월초 안성시 원곡면 저수지에 접한 이 급매 물건을 매입했다. 건평 60평, 방4개, 홀1개, 대지 150평, 답(畓) 290평 등 총 440평과 하천부지 700평에 사용권 인수 물건으로, 경매가 진행중인 상태에서 매도인과 합의하에 1억5000만원에 사기로 결정한 것이다.
그러나 이 과정에서 근저당을 해제하기 위해서는 원금 1억2000만원과 이자 2000만원을 포함해 1억4000만원을 농협에 지불해야 한다는 사실을 알게 됐다. 또한 이와는 별도로 매도자가 연체한 카드 금액 3000만원이 더 있다는 사실도 발견되었다. 게다가 매도인의 형으로부터 매도인이 수천만원대의 사채까지 떠안고 있어 자포자기 상태에 있다는 이야기까지 들을 수 있었다.
매도금액만으로는 저당과 사채를 해결하는 데도 부족하다는 이야기다. 자칫하면 위험한 계약이 될지도 모를 상황이었다. 그래서 전문가에게 컨설팅을 받은 끝에 계약상 위험요소를 없애기로 했다.
컨설팅 결과 계약서는 채권자인 농협에서 작성하는 것이 좋다는 결론을 내렸고 계약과 동시에 법원에 경매중지 신청을 하고 소유권 이전과 동시에 잔금을 지불하기로 합의했다. 그러고 나서 계약금 3000만원을 채권자인 농협에 지불하고 우선 경매가 중지되도록 농협측과 협상에 나섰다.
중도금 1억1000만원은 융자금 변제조건이라는 단서를 달았다. 제3자가 개입할 시간을 주지 않기 위해서였다. 애당초 김씨는 1억1000만원을 투자할 계획을 세웠지만 기타비용까지 감안하면 5000만원이 추가된 셈이다. 이 비용은 농협에서 융자해주기로 했다. 이렇게 투자한 물건이 현재는 2억7000만원 이상의 시세를 보이고 있다. 김씨는 앞으로 이 토지의 활용도를 높여 출퇴근을 하면서 부업으로 펜션사업에 나설 생각이다.
김씨가 직장이 있는 수원까지 출퇴근이 가능한 전원주택에 살면서 방2개만 사용하고 나머지 방 2개로 펜션사업에 나설 경우 성수기와 비수기의 가동률을 감안하면 연 3000만원 정도의 수입을 예상해볼 수 있다. 이 중에서 관리비와 이자를 제외한 2700만원 정도가 김씨 수중에 떨어지는 돈이다. 김씨의 본래 연봉은 3500만원. 펜션사업을 통해 본업의 70%가 훨씬 넘는 부수입을 챙길 수 있다는 이야기다.
그린벨트 해제 이후를 노려라
초기 투자에 들어간 은행 융자금을 상환하지 않고 방갈로를 지어 기업체 단체 손님을 받는다면 하루에 30만원 이상을 받을 수도 있다. 이 경우 연 1450만원의 추가 수입을 기대할 수 있다. 지가 상승률을 감안하고 일정금액을 목돈마련 저축성 예금에 가입한다면 김씨의 경우는 7년 정도 지나 10억원이란 목돈을 만들 수 있을 것이다.
보험설계사 이금자(55)씨는 얼마전 평소 알고 지내던 동네사람으로부터, 고양시 대장동에 사둔 그린벨트내 농지 1000평을 처분하라는 권유를 받았다. 평당 45만원을 받아주겠으니 처분하고 취락마을 내 토지를 구입하라는 권유였다. 평당 7만원에 구입했던 토지를 6배가 넘는 평당 45만원에 팔아주겠다고 하니 기분이 좋기도 했지만 한편으로는 두려운 마음이 들기도 했다.
조사시점에서 대장동의 그린벨트내 진흥지역 농지는 3호선 대곡역과 근접한 농지가 평당 30만원선이며 역에서 취락마을로 가는 길목의 철로변 자연지역 농지는 평당 50만원선이었다. 취락마을내 농지는 지역에 따라서 평당 60만 ~100만원선으로 조사되었다. 이씨 소유의 땅과 가까운, 경지정리가 잘된 농지의 가격은 27만∼32만원인 것으로 조사됐다. 특히 이 토지는 이씨가 의뢰한 땅보다 진입이 편리하고 객토를 하여 도로와 같은 높이로 되어 있다. 보기에도 가치가 있어 조사지와 같은 가격이라고 해도 비교우위가 있어 보였다. 이런 점들을 감안하면 이씨가 의뢰한 땅은 평당 30만원선이면 적정가격이라 여겨졌다.
한편 취락마을내 농지는 지구단위 계획이 수립되면 그린벨트지역에서 일부 해제되기 때문에 건물을 지을 수가 있다. 그렇게 되면 전철 역세권이면서 자연녹지지역이기 때문에 건폐율 20%, 용적률 100~150% 사이를 적용받을 수 있어 쾌적한 주거환경지구가 될 것이다. 시간이 경과된 뒤 그린벨트가 해제될 경우 건물을 지을 수 있는 농지는 평당 150만∼200만원 이상 지가가 상승할 것으로 판단된다. 진흥지역 농지와는 비교할 수 없을 정도로 높은 투자가치가 보장될 것이다.
따라서 필자는 이씨가 진흥지역 농지를 32만원선에 구입하려고 하는 것을 말리고 취락마을내 농지 600평을 평당 70만원에 매입하라고 권유했다. 그후 이씨가 취락지역 토지를 65만원에 매입했다는 이야기를 들었다. 현재 이 땅 역시 평당 100만원을 뛰어넘었다고 한다. 3∼5년 뒤 그린벨트에서 해제되면 최소 가격이 평당 150만원 이상은 될 것으로 보인다. 다른 직장인들처럼 ‘티끌모아 태산’식 저축에 나서지 않더라도 5년 후엔 10억은 무리없이 만들 수 있을 것으로 보인다.
테마가 있는 펜션을
공무원 김지만(27)씨는 산을 좋아하면서 낚시도 자주 다니는 편이다. 가진 돈은 적지만 부동산에 투자를 하고 싶어 정보는 놓치지 않고 수집하고 있다. 1년 전 강원도 내린천변에 낚시를 다니면서 평소 눈여겨봐둔 농가주택이 급매로 나온 사실을 알고 직장 동료 3명과 공동으로 대지 340평, 전(田) 1660평, 답(畓) 200평, 농가 25평을 7500만원에 사들였다. 자녀들의 자연학습 겸 낚시를 즐기기 위해서였다. 그런데 올해 들어 이 지역에 펜션바람이 불면서 팜스테이 펜션을 하려는 사람들이 어떻게 알았는지 찾아와 이 농가를 처분하라고 한다는 것이다. 가격은 매입 당시 가격의 두 배에 가까운 1억3000만원을 주겠다는 것이다. 김씨가 이 농가주택에 투자한 돈은 2500만원이다. 현재 이 농가주택을 처분하지 않고 펜션 운영자에게 맡길 경우 한달 100만원의 수입이 예상된다. 관리비 10만원을 빼더라도 투자자 1인당 30만원의 수입은 가능하다는 이야기이다. 2500만원의 투자금으로 연360만원의 수입을 올릴 수 있다면 상가와는 비교할 수 없는 고수익인 셈이다.
특히 김씨와 공동투자한 나머지 2명은 3년 후 이 주택을 처분할 계획을 밝힌 바 있다. 이때쯤이면 김씨는 아예 이 농가주택을 인수해 단독으로 팜스테이 펜션을 운영할 계획이다. 이 무렵 김씨는 명예퇴직을 통해 5000만원의 퇴직금을 추가 투자할 수 있는 여력도 확보할 수 있다. 특히 김씨에게는 그동안 취미삼아 모아둔 분재가 8t 분량이나 된다. 이 분재들을 활용하면 김씨만의 색깔이 있는 ‘테마가 있는 펜션’을 꾸밀 수 있기 때문에 펜션의 부가가치는 더욱 높아질 것이 분명하다. 김씨는 10년 후쯤 10억원의 자산을 모으겠다는 계획을 세우고 있다.
이처럼 펜션 투자는 무언가 특색 있는 테마를 잡는 것이 무엇보다 중요하다. 펜션이나 전원주택 투자를 통한 10억 모으기는 금융 재테크처럼 고차 방정식을 필요로 하지 않는 대신 더욱 꼼꼼한 준비를 필요로 한다. ‘땅’이 거짓말을 못 하는 것처럼 부동산 재테크 역시 꾸준히 연구하고 현장을 누비는 사람을 이겨낼 방도는 없는 것이다.
저금리·저성장시대의 아파트 투자
소형 임대주택에 눈 돌려라
투자수익률 500~1000%의 ‘대박’투자는 끝났다.
적절한 위험관리와 일정한 임대수익을 염두에 두는 것이 현명한 전략. ‘재건축 찬바람’을 피하려면 지방도시 소형주택 임대에 눈을 돌려볼 만하다.
경부고속철도 역사가 들어서고 있는 충남 아산 일대 소형주택 등이 투자 유망상품으로 꼽히고 있다.
지난 3년간은 ‘부동산 대박’의 시대라고 해도 과언이 아닐 정도였다. ‘부동산 불패(不敗)’의 신화가 온나라를 지배했던 것이다. 경기불황의 여파로 주식시장은 침체를 지속한 반면 부동산은 재건축과 강남권 아파트를 중심으로 급등현상이 계속 이어져왔다.
서울의 경우만 해도 2001년도에 27%, 2002년도에 30%의 집값 상승률을 기록함으로써 단기간에 주택의 자산가치가 급등했음을 알 수 있다. 이러한 부동산 가격 급등 현상은 ‘부자 아빠’와 ‘가난한 아빠’의 운명을 뒤바꿔놓았다. 예컨대, 주식에 투자한 사람은 보유자산이 절반 이하로 줄어든 반면 부동산에 집중 투자한 사람은 두 배 이상의 자산증식을 경험했기 때문이다.
예를 들어, 잠실 주공 2단지 13평 재건축 아파트의 경우 2000년 하반기에는 1억2000만원 정도에 거래되었으나 현재 매매가는 5억2000만원선에 이르고 있다. 3년이 채 안 되는 기간 동안 시장가격만 3배 이상 급등한 것이다. 전세금 5000만원을 안고 이 아파트를 샀을 경우의 투자수익률을 계산해보자. ‘투자수익률=시세차익/실투자금(총투자금-전세금)’이므로 3년간의 총투자수익률은 무려 570%에 이른다. 게다가 은행으로부터 3000만원 정도 대출을 받아 투자했다면 수익률은 1000%를 훨씬 넘어선다.
이런 현상은 잠실뿐만 아니라 반포, 청담, 도곡, 개포, 고덕, 과천 등 다른 지역 재건축 단지에서도 찾아볼 수 있다. 뿐만 아니라 인천, 성남, 광명, 안양, 부천, 수원, 고양 등 수도권 전체로 확산돼 재건축 투자를 통해 그만큼 부자가 양산된 셈이다.
금리하락에 따라 이자비용이 줄어들고 가계대출이 급증하면서 은행으로부터 쉽게 돈을 빌려 부동산에 투자하는 투기수요가 크게 늘어났고 급기야 자산가치 급등에 따른 부동산 버블 붕괴 우려까지 낳고 있다.
이에 따라 최근 들어서는 저금리에 기초한 레버리지(외부차입 효과)를 이용해 과거처럼 공격적인 부동산 투자를 통해 단기간에 부자가 될 수 있는지에 대한 불확실성이 증대되고 있다. 한마디로 고수익을 달성한 만큼 이제부터는 위험관리가 필요하다는 말이다.
이런 상황 변화 속에서 부동산의 ‘손맛’을 본 30대 직장인들이 아파트와 같은 주거용 상품에 집중투자해 10년 안에 10억을 벌어들이기 위한 새로운 투자전략을 알아보자.
‘눈높이 투자’가 안전
먼저 저금리, 저성장 추세와 단기급등에 따른 거품 붕괴(자산가치 급락) 우려가 제기되고 있는 현실에서 10억이라는 적지 않은 돈을 벌기 위해서는 새로운 환경변화에 적응한 투자전략을 수립하고 포트폴리오 역시 재조정할 필요가 있다.
첫째, 수익성과 환금성을 겸비한 투자를 가장 먼저 고려해야 한다. 저성장 기조에서는 소득증가 및 실질구매력 증가에 따른 자산가치 상승이 힘들고 이에 따라 자본이득(시세차익)만을 노린 투자는 성과를 거두기 어렵다. 오히려 매달 일정 수익을 챙길 수 있는 투자, 즉 임대소득을 염두에 둔 투자가 유리하며 유사시에는 현금화도 가능한 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 효율적이다.
둘째, 단기수익 목표보다는 중장기적 투자관점에서 접근해야 한다. 현재의 저금리 기조는 세계적인 추세로서 우리나라만 고금리 구조로 선회하기는 어려운 상황이다. 과거 집값 급등에는 미치지 못하지만 올해도 부동산 가격은 여전히 강보합세를 보이고 있다. 그러나 앞으로 모든 부동산 가격이 계속해서 오르기는 어려울 것이다. 그렇다면 단기간에 시세차익을 노리기보다는 장기적 관점에서 향후 3년 이상 10년까지의 미래가치를 바라보면서 수익성과 경쟁력 있는 상품에 선별 투자하는 치밀한 전략이 필요하다.
셋째, 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 안전하다. 예금이자가 3%대로 떨어진 만큼 부동산이든 주식투자든 대체투자를 통한 기대수익률 역시 낮출 필요가 있겠다. 예컨대 아파트나 오피스텔의 임대 수익률이 연 5∼6% 이상만 되어도 고수익이 되기 때문이다. ‘고수익 고위험’의 투자원칙을 감안하면 부동산 투자 역시 기대수익을 낮출수록 위험요인 또한 줄어든다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.
넷째, 금리인상에 대비하는 지혜가 필요하다. 미국 등 세계경제가 회복세를 보이고 있기 때문에 경제성장률이 높아지면 금리 또한 오를 가능성이 높다고 하겠다. 벌써 미국 국공채와 모기지(mortgage) 채권은 물론이고 우리나라 장기국공채 금리도 상승세를 실현하고 있다. 금리가 오르면 주택수요가 줄어들고 금융부담을 감당하지 못한 매물이 쏟아져나올 수도 있다. 이러한 미래상황에도 미리미리 대비해야 한다는 말이다.
소형주택 수요 늘어날 듯
재건축에 대한 규제 대책이 잇달아 발표되면서 위험관리의 중요성이 커지고 있다.
그렇다면 저금리, 저성장시대에 30대 직장인이 1억∼2억원의 장기투자를 통해 10억을 벌 수 있는 고수익 상품으로는 어떤 것이 있을까. 가장 유망한 투자상품으로는 임대용 소형주택을 들 수 있다.
우리나라 부자들은 실물자산을 많이 보유하고 있고 노후 수입도 부동산 임대소득에 의존하는 경우가 대부분이다. 부자가 된 배경에도 근로소득이나 사업소득, 주식투자 수익보다는 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지하고 있다. 그런 한편으로, 최근 경제 상황에 따른 실업자 증가, 신용불량자 양산 등의 현실은 실질구매력을 가진 유효수요 부족을 유발해 대형 또는 고급주택 수요 증가에는 한계가 따를 수밖에 없다.
또 최근 사회적 트렌드를 보더라도 핵가족화의 가속화로 젊은층과 노인층의 독립가구가 점차 늘고 있고 40대 이혼율 증가로 인해 1인가구가 급증하고 있는 점도 간과할 수 없다. 이러한 경제 현실과 라이프 스타일을 감안해볼 때 앞으로 소형주택에 대한 수요는 증가할 수밖에 없을 것으로 보인다. 반면 건설회사들은 택지고갈과 이윤감소를 이유로 소형주택 공급을 줄일 것으로 예상된다.
소형주택은 디플레 또는 경기후퇴시 소득감소 및 주거비 부담으로 인해 오히려 수요가 늘어나는 특징을 갖고 있다. 따라서 수급면에서 보더라도 소형주택은 시간이 갈수록 수요에 비해 공급이 턱없이 부족할 것으로 보이고 덩달아 희소가치는 더욱 커질 가능성이 높다. 안정적인 월세수익이 보장되고 꾸준한 자산가치 상승이 기대되는 소형주택 투자가 유망한 이유가 바로 여기에 있다. 게다가 소형 아파트는 대부분 매매가 대비 전세가 비율이 높고 전세를 끼고 살 경우 1채당 1000만∼2000만원의 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 점 또한 커다란 매력이다.
소형주택에 투자하려면 반드시 신도시 개발 등으로 인구 유입이 많고 교통체계와 편의시설 등 기반시설은 물론 발전잠재력이 높아 임대수요가 풍부한 지역을 선택해야 한다. 그러한 입지조건을 갖춘 지역으로는 경기도 평택, 오산, 성남, 광명, 김포, 파주와 경부고속철도 개통예정지인 충남 천안, 아산 등을 들 수 있다. 이 중에서도 특히, 내년 4월 경부고속철도 개통을 앞두고 있는 천안과 아산 신도시 역세권 소형아파트를 추천한다.
경부고속철도는 인천공항보다 더 많은 예산이 투입되고 경부고속도로를 능가하는 수송효과가 기대된다. 천안에서 34분이면 서울역에 도착할 수 있다. 일본 신칸센(新幹線)의 경우 도쿄(東京) 출퇴근용으로 동네 지하철처럼 이용하는 고객이 많고 고속철도 개통 이후 집값과 땅값이 2∼5배 정도 상승하였다. 우리나라도 고속철도 개통 초기에는 서울의 비싼 집값을 이기지 못한 젊은 직장인, 신혼부부, 독신자들이 값싼 전세와 월세를 찾아 천안, 아산 고속철 역사 인근으로 떠나는 이사 행렬이 이어질 것으로 예상된다.
경부고속철도 주변에 주목하라
이러한 임대수요를 겨냥한다면 희소가치가 있고 높은 임대수익률이 기대되는 20평 이하 역세권 소형아파트에 대한 투자가 유망한 것으로 보인다. 게다가 주5일 근무제가 본격 시행되면 전원주택 붐과 맞물려 탈(脫)서울을 꿈꾸는 인구도 점차 늘어날 것이다.
예컨대, 천안과 아산 고속철 인근의 H아파트 23평형 투자시 수익률을 계산해보자. 이 아파트는 임대아파트로서 현재 임차인과 주택임대사업자를 대상으로 분양전환중에 있다. 23평형 기준 분양가는 3200만원으로 주변 시세 대비 1500만∼2000만원 이상 싼 데다 보증금 100만원 월세 30만원에 세를 놓았다. 또한 1채당 3000만원의 은행융자(연리6%)가 가능한 상태이고 임대아파트 매입(분양)시에는 취득세와 등록세가 비과세된다. 따라서 아파트 1채를 매입하는 데 소요되는 실투자비는 융자를 제외하면 100만원 정도이고 금융비용을 제외하고도 월 15만원의 월세(임대)수익이 가능하다. 이를 자본이득면에서 계산해 보면 실투자금 100만원으로 1500만원의 시세차익이 가능해 투자수익이 1500%에 달하고, 임대하더라도 연360%의 임대수익을 함께 거둘 수 있다. 만약, 1억원을 투자한다면 단기간에 10억원 이상의 투자수익이 보장되는 셈이다. 물론 2채 이상 매입해 임대주택사업자로 등록하면 보유 주택 수에 한계가 없고 각종 세금 혜택도 주어진다. 문제는 임대주택사업자가 분양받을 수 있는 물량이 적다는 점인데 앞으로 임대아파트 분양전환 물량이 꾸준히 늘어날 것으로 보여 관심을 갖고 해당 단지를 찾는 노력이 필요하다.
지금까지 살펴본 대로 향후 경기흐름과 사회변화, 수급요인 등을 종합적으로 감안하면 앞으로 부동산 시장에서 과거처럼 모든 지역과 모든 종목이 무차별 상승하리라고 기대하기는 어렵다. 지역별, 상품별 차별화가 급속히 진행될 것이라는 말이다.
특히, 9·5 부동산 대책 발표 이후 강남권을 중심으로 한 재건축 시장이 찬바람을 맞으면서 재건축시대의 마감마저 예고하고 있다. 단기급등으로 거품 우려가 높아진 만큼 지금 추격매수하기 위해서는 상당한 투자위험을 감수해야 할지도 모른다.
따라서 신도시 개발과 교통체계개선등 개발재료가 풍부한 지역의 임대용 소형아파트는 소액투자자 입장에서 위험을 줄이면서 고수익도 챙길 수 있는, 다시 말해 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자 1순위라고 할 수 있다.
[권말부록｜샐러리맨 10억 만들기]
안전하고 실속있는 금융 재테크 전략
내집 마련 최우선, 전환사채·리츠 등 저위험 상품에도 주목
저금리만 탓하고 있을 일은 아니다.
잘만 살펴보면 은행 정기예금의 2배를 챙길 수 있는 금융상품도 많다. 종잣돈 1억으로 시작하는 ‘10억 만들기’실전 출발!
후순위 전환사채(CB) 청약을 통해 10% 안팎의 수익을 올리는 것은 저금리시대의 현명한 재테크 전략이다.
왜10억인가?
올해 초만 해도 서점가 베스트셀러 코너를 장식하는 가장 인기있는 단어는 ‘부자’였다. 그런데 언제부터인가 ‘부자’라는 단어 대신 ‘10억’이라는 구체적 액수가 그 자리를 대신하기 시작했다. 왜 10억이 화두가 되었을까? 먼저 사람들이 10억원을 부자의 기준으로 삼고 있기 때문이다. 실제 어떤 금융포털 사이트에서는 ‘목표 십억원’이라는 필명이 최고의 인기를 얻고 있고, 또 다른 포털 사이트의 가장 인기 있는 카페 중 하나가 바로 ‘맞벌이부부 10년 10억 모으기’이다.
샐러리맨들에게 100억이라는 돈은 로또에 당첨된다면 모를까 그렇지 않고서는 실현 가능성이 없는 목표이다. 하지만 10억 정도라면 왠지 만만해 보이는 것이 사실이다. 그래서일까. 부자들 사이에서는 ‘100억 부자는 운이 좋아야 가능하지만 10억 부자는 노력만으로도 이룰 수 있다’는 말이 통용되고 있다. 즉, 월급이 적건 많건 간에 열심히 절약, 저축해 투자에 나서면 10억 정도의 부자는 될 수 있다는 믿음이 있다는 말이다.
그렇다면 정말 10억만 있으면 ‘경제적 자유를 누릴 수 있는’ 부자라고 할 수 있을까? 부자들을 주로 상대하는 프라이빗뱅커(일명 PB)들은 10억의 2배인 20억을 부자의 척도로 삼고 있다. 최근의 저금리 추세를 반영해 부자의 기준을 다소 상향조정한 것이다. 그러나 필자는 여전히 10억이면 부자의 대열에 끼일 수 있다고 본다. 그 이유는 다음과 같다.
주지하다시피 현재 은행의 1년짜리 정기예금 금리는 연 4% 안팎에 불과하다. 10억을 은행에 갖다 맡기면 연 4%, 세후 3.34%의 이자를 받는다. 결국 월 300만원도 못 받는다는 계산이 나온다. 서민들에게는 월 300만원이면 그럭저럭 살 만한 수입이겠지만 부자에게는 부족한 감이 있다. 남들보다 좋은 집에서 살아야 하고, 남들보다 좋은 차도 몰아야 하는 등 품위 유지비가 적지 않게 들기 때문이다.
하지만 은행만 금융기관인 것은 아니다. 주위를 조금만 살펴보면 은행 정기예금 수익률의 2배가 넘는, 연 10% 안팎의 상품들이 많이 있다. 코크렙1호(9.5%), 코크렙2호(11.67%), 코크렙3호(10.62%), 유레스메리츠(11%), 현대캐피탈후순위채(10.3%), 데이콤 전환사채(8%+α), 현대카드 전환사채(9%+α), 코오롱건설 전환상환우선주(9.5%) 등이 연 10% 안팎의 금융상품들이다. 고수익이라고 해서 무조건 고위험이라는 것은 선입견에 불과하다. 이러한 상품들의 경우 대개는 확정금리 또는 확정적 금리라고 보아도 무방하다.
이같은 저위험 고수익 상품을 잘 이용하면 10억의 종잣돈만으로도 충분히 경제적 자유를 얻을 수 있다는 게 필자의 판단이다. 그럼 지금부터 부자의 조건인 ‘10억 만들기’에 본격적으로 도전해보자.
보험 가입과 내집마련은 기본
‘재테크’의 ‘재’자도 모르는 ‘재맹’(일명 돈맹), 무대책 대리는 최근 거세게 불고 있는 10억 열풍을 바라보면서 가슴이 뜨끔해지는 경험을 했다. 지금까지는 월급이 들어오면 이것저것 쓰고 남는 돈을 은행의 예금이나 적금에 넣는 것이 고작이었기 때문이다. 게다가 2세가 태어나면서부터는 예금은커녕 돈을 까먹고 있는 형편이다. 그런 무대리가 이젠 독한 마음 먹고 10억 만들기를 시작하려고 한다.
10억 만들기에 앞서 분명히 해두어야 할 것이 두 가지가 있다. 첫째가 보험 가입이고 둘째가 내집마련이다. 보험은 재테크의 기본이라고 일컬어진다. 재테크를 아무리 열심히 한다 하더라도 예기치 못한 질병이나 사고를 당한다면 그동안 공들여 쌓은 재산이 모래성처럼 쉽게 무너질 수밖에 없기 때문이다. 따라서 재테크 이전에 보험은 반드시 가입하도록 하자.
보험에는 크게 두 가지가 있다. 첫째가 보장성보험이고 둘째가 저축성보험이다. 보장성보험은 우리가 흔히 보험이라고 생각하는 것으로 위험보장에 충실한 진짜 보험이다. 이에 반해 저축성보험은 ‘저축 + 보험’ 의 성격을 갖고 있다. 언뜻 매력적인 상품으로 보일 수도 있지만 사실은 그렇지 않다. 금리도 낮고 보장도 별로인 맛없는 비빔밥 정도라고나 할까? 따라서 저축성보험은 가급적 가입하지 말고 보장성보험에 관심을 갖도록 해야한다.
보장성보험의 대명사는 아무래도 종신보험이다. 종신보험은 최근에는 혼수품으로 거론될 정도로 엄청난 인기를 누리고 있다. 종신보험은 확실한 보장으로 후한 점수를 받고 있지만 비싼 보험료가 치명적 약점으로 꼽히고 있다. 지금 경제적 여유가 있다면 부담이 없겠지만 여유가 없다면 싸게 가입하는 몇 가지 방법이 있다.
첫째, 부부형 종신보험에 가입하는 것이다. 부부가 따로 가입하는 것보다 20~30% 싼 보험료로 똑같은 보장을 받을 수 있다. 둘째, 인터넷보험사의 다이렉트 보험에 가입하는 것이다. 이러한 보험상품 역시 다른 보험에 비해 10~20% 싸게 가입할 수 있다는 장점이 있다. 마지막으로 종신보험의 대안 상품인 정기보험에 가입하는 방법이 있다. 정기보험은 종신보험의 3분의 1 내지 3분의 2 정도의 보험료만으로 비슷한 수준의 보장을 받을 수 있다. 단, 순수보장형 인데다 종신 보장을 받는 것이 아니라 10년 또는 20년 등 정해진 기간 동안만 보장을 받는다는 점에 유의해야 한다.
보험 다음으로 중요한 것이 내집마련이다. 재테크의 고수들은 너나할 것 없이 재테크의 1차 목표를 내집마련이라고 강조한다. 그런데 아파트 가격의 거품 논란이 일고 있는 가운데 최근 정부가 연이어 초강수 집값 안정대책을 발표하자 집값이 폭락할 것으로 보고 내집마련을 포기하는 사람이 늘고 있다. 하지만 가장 중요한 수급 측면에서 보자면 집값이 쉽사리 하락세로 돌아서지는 않을 전망이다. 현재 인구구조상 향후 15년까지는 공급보다는 수요가 많을 것으로 판단되기 때문이다. 그리고 무엇보다 내집마련이 주는 심리적인 안정감 또한 빼놓을 수 없는 요인이다. 현재 청약통장에 가입하지 않았다면 지금 당장 청약예금, 청약부금, 청약저축 가운데 하나를 선택해서 가입하라. 그리고 강남권만 바라볼 것이 아니라 강북권이나 수도권, 고속전철 개통역 등 교통이나 환경이 좋은 곳을 노리는 ‘2등 전략’도 구상해볼 만하다.
종잣돈 만들기가 관건
서거북 대리와 속토끼 대리는 입사 동기생이다. 둘 다 알뜰하고 저축 많이 하기로 소문이 났다. 입사한 지 5년째 되던 어느날 두 사람의 통장이 공개되었다. 다들 비슷하게 모았으리라 예상하였지만 결과는 의외였다. 안전한 은행만 거래해온 서대리보다 2금융권을 애용한 속대리의 잔고가 50%나 많았던 것이다. 왜 이런 일이 벌어졌을까?
목돈을 만들기 위한 공식 중에 ‘72법칙’이라는 것이 있다. 원금을 2배로 만들어주는 운용수익률과 운용연수의 곱이 72라는 것이다. 예를 들어 현재 1억원의 종잣돈이 있다고 치자. 이 1억원을 2억원으로 만들기 위해 현재 대표 금리인 1년만기 은행예금의 4% 금리로 운용한다면 몇 년이 걸릴까? 4%×(x년) = 72가 되어야 하므로 정답은 18년이 된다. 만약 8%로 운용한다면 몇 년이 걸릴까? 정답은 9년이다. 불과 4%의 금리차인 데도 원금을 2배로 만드는 데 무려 9년이라는 차이가 생기는 것이다. 여기서 우리는 고수익 상품에 집중 불입하는 것이 재테크의 지름길이라는 평범한 사실을 알 수 있다.
돈을 굴리는 데서뿐만 아니라 모으는 데서도 마찬가지 결과가 나온다. 따라서 눈에 불을 켜고서라도 단 1%라도 더 주는 금융기관을 찾아내야 한다. 또한 재테크의 성패는 누가 먼저 종잣돈을 만드느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 흔히 ‘돈이 돈을 번다’는 이야기를 하는 것을 볼 수 있다. 어린 시절 추운 겨울날 눈사람을 만들어본 사람은 이 말의 의미를 어렵지 않게 알 수 있다. 처음에는 눈덩이의 부피 변화를 잘 느끼지 못하지만 시간이 지날수록 부피가 눈에 띄게 커지는 경험을 해 보았을 것이다. 이런 눈덩이와 같은 게 바로 돈이라고 생각하면 된다. 따라서 하루빨리 종잣돈을 만드는 데 전력을 기울일 필요가 있다.
그렇다면 종잣돈은 얼마 정도면 좋을까? 예전에는 1000만원 정도였지만 지금은 1억원 정도가 가장 효율적인 종잣돈이라고 본다. 따라서 일단 1억원의 목표를 세우고 열심히 모아보자. 종잣돈을 모으는 데는 적금만큼 좋은 금융상품이 없다. 요즘 은행의 적금금리는 고작해야 연 5%에 불과하다. 반면 상호저축은행의 정기적금이나 신용부금의 경우는 많게는 연 8.5%까지 주고 있다. 무려 3.5%나 차이가 나는 것이다.
또 하나의 방법은 바로 적립식 펀드를 이용하는 것이다. 적립식 펀드는 간단히 말하자면 ‘적금 + 주식투자’라고 할 수 있다. 말 그대로 적금 넣듯이 매월 같은 금액의 돈을 주식형 펀드에 불입하는 방식이다. 이는 완벽한 분산투자라는 점에서 주식투자가 갖는 위험에서 벗어날 수 있는 방법이기도 하다. 그리고 저가에 더 많이 사는 구조이기 때문에 지수가 조금만 올라도 높은 수익률을 올릴 수 있다. 실제 작년 7월 말부터 올해 8월 말까지 13개월간 이 상품에 가입한 경우 이 기간 동안 지수는 2%밖에 오르지 않았지만 펀드 수익률은 무려 18%에 달했다. 따라서 1년 이상 장기간 적금을 부을 계획이라면 상호저축은행의 정기적금에 3분의 2, 적립식 펀드에 3분의 1 정도 분산 가입하는 것이 최선의 선택이다.
적립식 펀드는 대부분의 은행과 증권사에서 팔고 있다. 비록 이름은 다르지만 그 내용은 거의 같다고 보아도 무방하다. 주거래 은행이나 증권사에 계좌를 만들고 가입해 보자. 향후 증시가 매우 밝아 보이는 현 시점에서는 안정성과 수익성 측면에서 매우 매력적이라고 판단된다.
예를 들어 8.5%짜리 3년만기 정기적금에 불입하는 경우를 생각해 보자. 만기시 1억을 만들려면 월 250만원을 불입해야 한다. 250만원이면 꽤 부담스러운 금액이나 맞벌이 부부일 경우 불가능한 저축액은 아니라고 생각된다. 실제로 재테크 상담 의뢰인의 상당수가 매달 250만원 이상을 적금에 불입하고 있었다. 자, 이렇게 해서 3년 이내에 1억을 모을 수 있다면 ‘10년 동안 10억 모으기’는 결코 불가능한 목표가 아니다. 부자들의 경험에 비추어 보면 종잣돈을 만드는 것이 어려울 뿐이지 종잣돈을 굴리는 것은 오히려 쉬웠기 때문이다.
여유 자금을 잠시 은행에 넣어둘 일이 있다면 머니마켓펀드(MMF)를 이용하는 것이 좋다. 대개 주거래은행의 수시입출금식 통장에 넣어둘 경우 이자가 거의 없기 때문이다. 최근들어 금리가 많이 내리기는 했지만 여전히 4.5% 이상의 놀라운 수익률을 안겨주는 MMF가 많다. MMF는 자동이체도 되고 은행 창구를 이용한 출금도 되는 등 편의성 측면에서도 나무랄 데가 없는 일석다조(一石多鳥)의 상품이라고 확신한다.
그럼 이제 본격적인 목돈 만들기 단계로 넘어가자. 필자가 생각하는 매력적인 투자상품으로는 전환사채, 지수연동상품, 그리고 부동산리츠가 있다. 차례대로 살펴보도록 하자.
꿩 먹고 알 먹는 전환사채 투자
증권사 = 주식이라는 공식이 머리에 박혀 있는 왕편견 과장은 그동안 증권사 근처에는 얼씬도 하지 못했다. 아버지의 주식투자 실패 때문에 어린 시절 내내 가난에 찌들어 살아왔던 악몽 때문이다. 그런데 소심하기로 유명한 나소심 주임이 증권사에 자주 출입하는 것이 눈에 띄었다. 주식투자를 하는 것 같지는 않은데 월급날마다 증권사로 향하는 그에게 날을 잡아 물어보았다. 알고 보니 채권투자를 한다는 것이 아닌가? 돈도 많지 않을 그가 채권 투자를 하다니?
많은 사람들이 채권에 대해서 착각하고 있다. 채권이라고 하면 기관이나 큰손들만 투자하는 것으로 알고 있는데 실상은 그렇지 않다. 소액채권의 경우 10만원만 있어도 투자할 수 있기 때문이다. 채권은 어떻게 보면 은행 예금과 별다른 차이가 없다. 만기까지 갖고 있으면 확정이자를 주기 때문이다. 또 대개는 은행 금리보다 1~2% 이상 높은 수익률을 어렵잖게 달성할 수 있다. 카드채권이나 가끔씩 선보이는 특판채권의 경우는 7~8% 이상의 이자를 받을 수도 있다. 그러나 채권의 백미라 할 수 있는 것은 아무래도 전환사채가 아닐까 한다. 최근 삼성카드와 데이콤 등이 전환사채 청약을 성공리에 마쳐 관심을 끈 바 있다.
전환사채는 주식과 채권의 두 얼굴을 갖고 있는 독특한 상품이다. 기본적으로 채권 이자를 보장하는 가운데 주식으로 전환할 수 있는 매력도 갖고 있기 때문이다. 물론 정해진 전환가격으로만 주식으로 전환할 수 있다. 데이콤 전환사채를 예로 들어보자. 데이콤 전환사채의 표면이율은 4%, 만기보장수익률(만기까지 채권을 가지고 있을 경우 최종수익률)은 무려 8%였다. 여기다가 전환가격이 현재가 수준인 1만2450원으로 결정되어 향후 주가가 큰 폭으로 오르면 그야말로 대박이 예상되는 상품이었다.
현재 삼성카드, LG카드, 현대카드, 데이콤 등 4개 회사의 전환사채가 청약을 마치고 채권시장에서 거래되고 있다. 삼성카드 전환사채만 3% 안팎의 프리미엄이 붙어서 거래되고 있고 나머지 3개의 전환사채는 모두 마이너스 프리미엄 상태다. 즉, 청약을 통해 사는 것보다 유리한 상황이 되어버린, 보기 드문 경우라고 할 수 있다. 따라서 지금 투자하면 마이너스 프리미엄 만큼의 추가 수익률을 올릴 수 있다는 점에서 주목할 만하다. 이처럼 전환사채는 안전하면서도 수익성 있는 재테크 투자수단임에 틀림이 없다.
지수연동상품에 눈을 돌려라
주식투자에 빠져서 약 1억원을 날린 허탈해 부장은 요즘 고민에 빠졌다. 최근 경기가 바닥을 찍고 올라서는 기미가 역력해지자 주식투자를 해야 하나 말아야 하나 심히 걱정되기 때문. 확률상 99%는 수익이 날 것 같은데 과거의 쓰라린 실패 경험 때문에 단 1%의 실패 확률에도 기가 ** 있다. 주식투자는 하고 싶은데 원금은 까먹기 싫고 도대체 어찌할 것인가?
주식투자에 나설까말까를 고민하는 사람들에게 희소식이 있다. 바로 원금을 보장받는 주식투자상품이 나왔기 때문이다. 최근 들어 각광받고 있는 지수연동상품이 바로 그것이다. 지수연동상품의 기본적 형태는 원금 보장과 함께 향후 지수상승률의 일정 부분을 가져가는 것이다. 예를 들어 주가지수가 700포인트인 시점에서 이 상품에 가입했다고 하자. 최악의 경우 주식시장이 반토막나서 주가지수가 350포인트까지 내려간다 하더라도 원금에는 전혀 손실을 입지 않는다. 반면 지수가 폭등해서 1400포인트까지 올랐다면 지수상승률(100%)의 40%를 받을 수 있다. 그야말로 주식 초보자들이 꿈꿔오던 안전한 주식투자를 하는 것이다. 그렇다고 해서 수익률이 낮을 것 같지도 않다. 최근의 미국 경제와 주가흐름을 볼 때 향후 1년 이내에 증시는 큰 폭의 오름세를 나타낼 것으로 보이기 때문에 은행이자의 2~3배 수익률 달성도 가능하리라는 전망이 나오고 있다.
지수연동상품에는 크게 3가지가 있다. 첫째, 은행에서 판매하는 지수연동예금(ELD), 둘째, 6개 증권사(삼성, LG, 대우, 굿모닝신한, 동원, 하나증권)에서 판매하는 지수연동증권(ELS), 마지막으로 투신 등에서 판매하는 지수연동펀드(ELF 또는 ELS펀드) 등이다. 이들 3가지 상품은 원금보장이라는 공통점을 가지고 있으면서도 세부적인 부분에서는 매우 다양한 상품들로 운용되고 있다. 잘만 고르면 훌륭한 재테크 투자수단이 될 수 있다는 말이다.
현재 여윳돈이 있다면 2~3개의 상품을 엄선해서 각각 1000만원씩 나눠 가입해보자. 수익성과 안정성에서 높은 점수를 받을 수 있을 것이다. 또 공격적인 투자성향을 갖고 있다면 100% 원금보장형이 아닌 90% 원금보장형도 가입할 만하다. 이는 말 그대로 원금의 90%까지만 보장하는 단점이 있는 반면 지수가 오르면 지수상승률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수 있는 장점이 매력적이다. 대개 100% 원금보장형의 경우 지수상승률의 40%선에서 상승참여율이 결정되지만 90% 원금보장형은 무려 140%까지도 가능하다. 따라서 향후 증시에 확신이 선다면 조금 공격적인 투자도 괜찮을 듯하다.
부동산 리츠는 탁월한 선택
평소 부동산에 관심이 많은 부동산 차장은 얼마전 내집마련을 하느라 목돈을 썼다. 지금 수중에는 약 1000만원 정도를 가지고 있다. 이 돈을 부동산에 투자하고 싶지만 투자할 곳을 찾지 못하고 있다. 그렇다고 은행에 맡기자니 이자가 고작 월 3만원밖에 안되어 MMF에 넣어두고 있는 형편이다.
부차장처럼 부동산에 투자하고 싶은데 목돈이 없는 사람, 은행에 맡기자니 이자가 적어 불만인 사람, 이런 사람들에게 적합한 상품이 있다. 바로 부동산투자회사라고 불리는 부동산 리츠(REITs) 다. 얼마 전에 공모를 마친 코크렙3호의 경쟁률은 예상보다 훨씬 낮은 3대 1로 나왔다. 반면 비슷한 시기에 모집했던 산업은행의 부동산투자신탁은 은행 문을 열기가 무섭게 마감되었다. 주지하다시피 코크렙3호의 예상수익률은 연 10.62%였고, 산업은행 부동산투자신탁의 예상수익률은 6~7% 정도였다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까? 아마도 리츠에 대한 오해 내지 무지 때문이 아닐까 생각한다.
리츠는 현재 인기절정인 은행의 부동산투자신탁보다 상품성에 있어 뒤질 게 전혀 없다. 먼저 수익성 측면에서 살펴보자. 최근 출시되는 부동산투자신탁의 예상수익률은 기껏해야 7% 수준인 데 비해 리츠의 평균 목표 배당률은 10%에 달한다. 이 배당도 1년에 한 번 주는 것이 아니라 반기에 한 번씩 나눠서 주기 때문에 실질 배당금은 이보다 약간 더 높다. 그리고, 보유 빌딩의 가격 상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 있다. 실제로 현재 상장된 3개의 리츠는 적게는 2%에서 많게는 4%의 프리미엄이 형성되어 있다. 따라서 배당수익과 시세차익 모두 감안한다면 최고 금리의 금융상품이라고 해도 무방하다.
안정성에 있어서도 문제가 없다. 리츠의 주수입원은 빌딩 임대수입이다. 경험적으로 보더라도 임대는 장기계약이 많고 해마다 물가상승률 수준만큼이라도 임대료는 오르게 마련이다. 그리고 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC)가 리모델링 등을 통해 빌딩을 효과적으로 관리하여 공실률은 낮추고 임대료는 올리는 성과를 보이고 있다. 그리고 일부 리츠의 경우는 만기시 빌딩의 가격이 폭락한다 하더라도 판 가격에 되사주는 풋백옵션(put back option)까지 제공하여 이중삼중의 안전장치를 해두기도 한다. 따라서 안정성 측면에서 볼 때 담보대출의 성격을 지닌 부동산투자신탁과 비교해도 조금도 뒤질 게 없다.
그럼 이처럼 수익성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 리츠를 어떻게 살 수 있을까? 지금까지의 경험에 비추어 본다면 리츠는 초기 공모시장에서 무조건 잡아야 한다. 공모를 통해 사는 것이 가장 싸게 살 수 있는 방법이기 때문이다. 대개 공모는 1년에 4~5차례 하며 3~4개 증권사를 통해 이뤄진다. 리츠 상품 분석은 경제 주간지 등을 통하여 알 수 있으며 공모증권사를 통해서도 할 수 있다.
보다 안전하고 확실하게 하려면 공모 증권사에 수시로 전화해 시간별 경쟁률을 확인하면서 청약금액을 정하면 좋다. 하지만 경쟁률이 예상보다 훨씬 치열해서 원하는 물량만큼 확보하지 못했다면 상장 후 주식시장에서 직접 사면 된다. 이때는 약간의 프리미엄을 얹어서 매수주문을 넣어야 한다. 물론 매매수수료가 싼 온라인 증권사를 통하여 매수하면 비용을 줄일 수 있다.
구체적으로 관심을 가질 만한 리츠상품으로는 코크렙1, 2, 3호 등 코크렙 시리즈와 교보메리츠, 유레스메리츠 등 메리츠 시리즈가 있다. 또한 곧 선보일 코크렙4호나 메리츠 3호에도 주목할 필요가 있다.
종잣돈 만들기와 굴리기 반복하라
결론적으로 주식 전환에 따른 시세차익을 고려할 수 있는 전환사채, 만기 청산시 시세차익을 볼 수 있는 부동산리츠, 그리고 지수연동상품 등은 모두 연 15%의 수익률을 달성할 수 있는 투자 상품들이다. 앞서 언급한 대로 3년에 걸쳐 만들어놓은 종잣돈 1억원을 전환사채 3000만원, 부동산리츠 3000만원, 지수연동상품 3000만원에 분산 투자한 뒤 비상자금 1000만원은 MMF에 넣어놓고 기다려보자. 그러면 5년이 채 안 되어서 원금의 2배를 거머쥘 수 있을 것이다. 종잣돈을 만드는 기간까지 포함한다면 8년 만에 2억원이 생긴다는 이야기다.
물론 투자와 동시에 또 한번의 종잣돈 만들기를 병행해야 한다. 이런 식으로 종잣돈 만들기와 굴리기를 반복하면서 위의 금융상품으로 운용해나간다면 13~14년이면 10억의 금융자산을 만들 수 있다. 여기에다 내집마련을 통해 갖고 있는 부동산까지 감안한다면 ‘10년 10억 모으기’라는 목표는 더이상 꿈이 아니다.
마지막으로 좋은 금융상품을 고르는 3가지 요령을 다시 한번 명심하자. 첫째, 고수익고위험에도 예외는 있다는 점을 깨달아라. 장기주택마련저축과 같은 무위험고수익 상품이나 전환사채 등 저위험고수익 상품이 많이 있다. 조금 더 따져보고 공부하는 자세가 절실하다. 둘째, 2금융권에 주목하라. 요즘 은행은 금융상품 백화점이라는 별명이 붙을 만큼 웬만한 상품들을 모두 취급한다. 하지만 그래도 은행에 없거나, 또는 있는 상품이라 할지라도 2금융권의 상품이 더 좋은 조건을 제시하는 경우가 많다. 따라서 2금융권의 상품에 대하여 알아보는 노력이 필요하다. 셋째, 이제는 제대로 된 투자를 하라. 물론 직접 투자를 하는 것도 괜찮지만 검증된 전문가들이 운용하는 주식, 부동산 간접투자상품에 집중 가입하도록 하자. 그 길만이 우리를 부자로 이끌어준다. 위와 같은 기준에 따라 금융상품을 고른다면 남들보다 훨씬 빨리 부자가 되리라 확신한다.
내가 만난 10억 부자들의 10가지 공통점
●뚜렷한 목표의식 ●돈 무서운 줄 아는 사람들
●공부와 준비는 필수 ●기회 포착에는 ‘천재’
●부부 금실 좋아 ●투자는 여유자금으로
10억원대 부자들은 전문가의 상담과 조언에 늘 관심을 기울이며 ‘감(感)’보다는 ‘이론’을 존중한다.
부자라고 다 부자가 아니다. 수천억원을 가진 큰 부자도 있고 10억원대의 작은 부자도 있다. 우리가 10억원대 부자에게 주목하는 이유는 경제적인 여유를 가질 수 있는 최소한도의 부자이면서 정신적으로도 여유를 가질 수 있는 단계에 있는 부자이기 때문이다. 10억원대 부자들에게서는 공통점이 발견된다. 이러한 공통점에서 우리는 만년서민에서 벗어날 수 있는 단초를 발견할 수 있을 것이다.
《뚜렷한 목표의식이 있다》
왜 내가 부자가 되어야 하는가? 진정한 부자란 어떤 사람인가? 내 삶의 철학에서 부(富)가 차지하는 비중은 또 어떠한가? 나는 어떤 부자가 되어야 하는가? 그리고 그 부는 어떻게 이루어야 하는가? 10억원을 모은 부자들은 이러한 일련의 질문에 모두 대답할 수 있는 주관이 있었다. 이런 주관은 자신감으로 이어지고 삶 자체를 긍정적으로 보는 요인으로 작용했다. 실제로 막연하게 부자가 되겠다고 결심하는 것보다 나는 언제까지 얼마를 만들겠다고 결심하는 것이 훨씬 더 실현 가능성이 높아진다.
건설회사 자재부장으로 근무하던 이 사장은 경제적인 자유를 좀더 빨리 얻기 위해서 자영업을 선택한 경우다. 이사장은 고용불안으로 언제 회사를 그만두어야 할지 모르는 상황에서 ‘그렇다면 창업을 서두르자’는 쪽으로 생각을 바꾸었다. 그래서 선택한 업종이 평소에 관심을 갖고 있던 자동차정비업이다. 그렇게 시작한 사업은 직장생활보다 두세 배나 큰 고난의 연속이었다. 사실 직장생활이야 적당히 게으름을 피워도 꼬박꼬박 월급이 나오지만 자신의 사업을 하게 되면서 지속적인 마케팅과 직원관리, 고객관리를 모두 직접 하다 보니 몸이 3개라도 모자랄 지경이었다. 하지만 신기하게도 직장에 다닐 때는 그렇게 많던 아침잠이 자기사업을 하면서 싹 사라졌다. 아침 7시에 출근해서 밤 11시에 퇴근하는 고된 생활이 전혀 고되게 느껴지지 않았다. 다만 어떻게 하면 빨리 이 사업을 안정시킬 것인가 하는 데에만 모든 생각이 모아졌다.
이사장이 제일 먼저 착안한 아이디어는 ‘ROTC 마케팅’이었다. ROTC 24기였던 이사장은 체육대회를 개최하고 크고 작은 각종 모임을 주관하는 등 특유의 친화력으로 안산에 사는 ROTC 선후배들을 모두 고객으로 확보했다. ROTC 선배의 도움으로 삼성화재 애니카서비스를 지원하는 정비업체로 등록된 이후 매출액이 부쩍 늘었다. 사업을 시작한 지 5년 만에 이사장의 자산은 10억원을 돌파하였다. 불안감 속에서도 직장생활을 포기하지 못하고 있었다면 만져보기 어려운 돈이었다.
이사장은 일찍부터 회사의 정리해고 방침에 위기를 느끼고 자신의 사업을 창업한 경우다. 남들이 모두 정리해고를 당할까봐 전전긍긍하고 있을 때 그는 과감하게 출사표를 던졌고 지금은 이미 사업의 안정기에 접어들었다. 이렇게 된 원인은 나름대로의 스케줄에 따른 뚜렷한 목표의식이 있었기 때문이다. 그의 장점은 항상 멀리 내다보고 일을 추진한다는 것이다. 창업을 꿈꾸는 대다수 직장인은 공상이나 망상에만 파묻혀 창업을 ‘꿈’으로만 간직하는 데 그치는 데 비해 이사장은 실제 행동으로 옮기는 과감성과 추진력을 함께 가지고 있었다.
《돈이 무서운 줄 안다》
자수성가하여 부자가 된 사람 중에는 혹독한 가난을 이겨낸 경우가 많았다. 그래서 그들은 돈의 무서움을 뼛속 깊이 알고 있다. 이렇게 젊어서부터 고생을 하다보니 돈에 대한 감각이 보통사람보다 더 빨리 트이고 일단 손에 들어온 돈을 함부로 쓰는 일도 없었다. 10억을 모은 부자들은, 남들이 구두쇠라고 손가락질하더라도 ‘돈의 무서움을 모르는 숙맥들이 하는 얘기’라며 간단히 넘길 줄 아는 사람들이다.
부모로부터 물려받은 것이라곤 ‘그것 두 쪽밖에 없다’는 임사장은 돈의 무서움을 누구보다도 잘 안다. 4년 내내 장학생으로 대학을 졸업한 임사장은 학비 걱정은 면했으나 기거할 집도 없었고 책을 사 본다는 것조차 사치스럽게 여길 정도였다. 가난한 고학생으로 보증금 10만원에 월세 3만원짜리 쪽방을 얻어 생활하면서 겨울에는 연탄을 때지 못해 냉방에서 자야만 했다. 그러다가 어렵게 대학을 졸업하고 군대에서 3년 5개월을 장교로 근무하면서 돈을 모았다. 당시 초급장교인 소위 봉급은 15만6000원, 중위 봉급은 17만8000원이었다. 그렇게 모은 돈으로 인천에 16평 아파트를 장만했다.
임사장이 처음 취직해 받은 봉급은 32만원. 그는 이때부터 본격적으로 돈을 모으기 시작했다. 회사의 주택자금대출을 끼고 산 24평 아파트의 중도금이 모자라 새벽에 신문배달을 하고 출근했던 그는 아파트에 입주하고 나서 굵은 눈물을 흘렸다고 한다. 그리고 다시 돈을 모았다. 이렇게 해서 임사장은 32평 아파트로 넓혀간 뒤에야 비로소 장롱과 TV를 구입했다. 그는 현재 전망 좋은 43평 아파트에 거주하면서도 여전히 검소한 생활을 유지하고 있다. 박봉으로 시작된 임사장의 자산은 이런 검소한 생활과 아파트 투자로 10억원을 넘길 수 있었다.
《티끌이 모이면 태산이 된다》
부자들은 처음에 목돈을 만드는 것이 제일 힘들다고 이구동성으로 이야기한다. 10억원대의 부자들도 처음에는 다른 사람들이 상상조차 하기 힘들 정도로 힘들게 돈을 모으기 시작했다. 그렇게 모은 돈으로 투자에 나서고, 돈을 불려 나가서 끝내는 10억원이 넘는 부자로 성공할 수 있었던 것이다. 그러나 한편으로는 조그마한 돈이라도 아끼기 위해서 아이디어를 짜내는 것도 10억원대 부자들의 몫이었다.
지금은 여유로운 중년을 보내고 있는 이회장은 아이들이 어릴 때 기발한 아이디어를 냈다. 아이들과 눈높이를 맞추는 것이 중요하다고 생각한 이회장은 어린이날을 맞아 다른 데도 아닌 가까운 대학을 찾은 것이다. 놀이공원에 가서 줄만 서다가 그냥 돌아오는 것보다는 잔디밭이 있는 근처의 대학교에 가는 것이 더 낫다고 생각한 것. 지금에야 대학 구내에서도 주차비를 받지만 당시에는 주차비도 받지 않았고 입장료는 당연히 없었다.
이회장의 집은 수유동이어서 어린이날만 되면 아이들과 함께 가까운 고려대학에 갔다. 자기네 가족만 가면 재미없으니까 친구들 가족과 같이 가면 좋겠다고 생각해서 친구들과 같이 모인 것도 이회장의 아이디어였다. 오랜만에 만난 친구들과 그늘에 앉아 담소를 나누고 아이들은 자기네들끼리 뛰어다니며 정신이 없었다. 수돗가에서 아이들은 물장난을 하며 즐겁게 논다. 원래 어른들은 불장난을 좋아하고 아이들은 물장난을 좋아하는 법이다. 아이들이 지쳐서 헐떡거릴 때까지 마음껏 놀게 내버려두고 나중에 재미있었냐고 물어보니 아이들의 반응은 ‘최고’라는 것이었다. 내년에 또 오자고 했다.
이렇게 함으로써 이회장은 놀이공원에 가는 경비의 10분의 1만을 쓰고도 아이들로부터는 ‘최고 아빠’라는 평가를 들을 수 있었다. 부자답지 않다고? 티끌을 모으지 못하면 태산을 만들 수 없다는 사실을 모르는 부자들은 없다. 기발한 아이디어로 지출을 줄인 덕택에 이회장은 현재 살고 있는 아파트만 9억원에 달한다.
《공부를 게을리하지 않는다》
부자들은 늘 돈에 대해서 연구하고 공부하는 사람들이다. 이렇게 돈에 대해서 늘 공부하다보니 투자에서의 성공률이 일반인보다 월등히 높다. 좋은 투자처에 대한 안목은 철저한 공부에서 비롯된다고 부자들은 한결같이 지적한다.
필자 역시 학창시절에 공부 잘했던 친구들이 큰 부자가 된 경우를 본 적이 별로 없다. ‘왜 그럴까’ 하고 곰곰이 생각해 보았더니 그 친구들은 하나같이 사회에 나와서는 공부와 담을 쌓고 있었다. 이들은 좋은 대학을 나오고 성적이 좋다보니 좋은 회사에 취직하기도 쉽다. 그리고 입사한 후에도 힘든 영업부서보다는 상대적으로 일하기 쉬운 본사의 지원부서에서 볼펜만 굴리는 경우가 많았다. 그래서 그럭저럭 생활하다가 때가 되면 은퇴하는 매너리즘에 빠지는 것이다. 어떻게 보면 정말 재미없고 따분한 ‘범생이’ 생활인데다 인생의 참된 멋을 모르고 일생을 보내는 사람들이다. 솔직히 이런 사람들은 부자의 문턱에도 가보지 못하고 그저 중산층에 안주하는 데서 끝나버리는 경우가 대부분이다.
영어는 서툴지만 ‘돈공부’는 확실하게
부부간 금실이 좋다는 것도 부자들의 공통점이다. 예비부부라면 결혼을 서두르는 것도 재테크의 지름길.
여기에 비하면 학창시절에는 두각을 나타내지 못했지만 사회에 나와서는 성공한 친구들을 여럿 보았다. 이런 친구들은 비록 영어단어 외우는 것에는 서툴고 수학공식 암기하는 것을 힘들어했지만 사회에 나와서 하는 ‘돈 공부’에는 모두 우등생이라는 공통점을 갖고 있다. 학교에서 하는 공부에 만족하고 안주하는 사람은 그저 평범한 소시민이 되어버린 반면 비록 학교에서 배움이 부족했더라도 사회에서 ‘돈 공부’를 열심히 한 사람은 성공한 것이다.
돈 공부는 경제신문 읽기부터 시작된다. 그리고 신문을 읽다가 중요하다 싶은 것은 스크랩을 해놓는다. 필자가 만난 사람 중에는 스크랩하는 종이가 아까워서 두꺼운 전화번호부를 스크랩북으로 쓰는 사람도 있었다. 그리고 이렇게 만들어놓은 스크랩북을 시간날 때마다 들춰본다. 이런 관심으로 재테크에 대한 정보와 지식을 쌓게 되고 이렇게 쌓은 정보와 지식은 재테크의 훌륭한 무기가 된다.
《기회가 오면 놓치지 않는다》
기회는 수줍은 처녀같이 왔다가 날쌘 토끼처럼 사라진다고 한다. 그래서 언제 어느 때 기회가 나에게 올지 늘 신경을 곤두세우고 있어야 한다. 이런 준비를 해놓지 않으면 기회가 지나갔을 때 ‘아차!’ 하기도 하고 아예 기회가 왔었는지도 모르고 지나가는 경우도 있다. 이런 기회는 적절한 곳에 적절한 투자를 함으로써 잡을 수 있다.
현재 주유소만 4군데를 경영하는 50억원대 부자 기사장은 IMF 사태 때 주유소를 매입해 큰돈을 벌었다. 지금은 주유소의 거리제한 철폐로 수익성이 많이 떨어졌다지만 당시는 ‘주유소 거리제한’이라는 규정이 있어 그야말로 ‘황금알을 낳는 거위’ 대접을 받던 시절이었다. 하지만 IMF 직후의 고금리와 외상매출을 견디지 못한 주인들은 주유소를 매물로 내놓을 수밖에 없었고 기사장은 이것을 사들여 큰 수익을 올렸다. 더군다나 기사장이 주유소를 매입하고 얼마 지나지 않아 현금확보에 나선 S정유, K에너지 등에서 덤핑기름이 나왔다. IMF 와중에서 ℓ당 700원대였던 휘발유 값은 1300원대로 올랐는데 휘발유를 반값에 공급받으니 얼마나 큰수익이 났겠는가?
모두들 IMF 관리체제를 힘겹게 겪고 있었지만 이때가 기사장에게는 가장 행복한 시기였던 것이다. 부동산투자와 주유소투자로 부자의 길에 들어 선 기사장의 ‘10억 노하우’는 ‘기회는 놓치지 않는다’는 것이었다.
《미리미리 준비한다》
10억을 굴리는 부자들에게 ‘즉흥적’이라는 단어는 없다. 어떤 일을 하더라도 그 전에 미리 준비한다. 준비가 덜 되었다면 행동으로 옮기지도 않는다. 생명보험사 출신인 최부장은 IMF 직후 현대증권 주식을 2800원에 사서 4만9000원에 팔아 이것만으로 10억원을 벌어들였다.
10억원대 부자가 된 그는 정년퇴임 후 자연을 벗삼아 사는 인생을 꿈꾸어왔다. 최부장은 본인이 꿈꾸는 전원생활을 즐기기 위해 주로 겨울부터 초봄까지 땅을 보러 다닌다. 여름에는 나뭇잎이 시야를 가려서 제대로 판단을 할 수가 없고 가을에는 단풍과 낙엽으로 인해 땅을 고르는 데 어려움을 겪기 때문이다. 하지만 겨울이나 초봄에는 눈이 먼저 녹는 곳, 찬바람이 불지 않는 곳, 따뜻한 양지 등을 쉽게 판단할 수 있기 때문에 최부장은 이때를 이용하여 전원주택이나 휴양지 터를 물색하러 다닌다.
지난번에 눈여겨보았던 집터는 평지보다 약간 언덕진 곳에 위치하고 있어서 마음에 들었다. 집터 옆으로 도랑이 흐르고 있다는 점이 더욱 마음에 들었는데 혹시 장마 때 물이 불어나서 집까지 침범할지 몰라 지난 장마 때 직접 가보기도 했다고 한다. 10억원의 자산을 지렛대로 또 다른 행복을 준비하고 있는 것이다.
요즈음에는 펜션 쪽으로 관심을 돌리고 있다. 단순한 전원주택에서 벗어나 펜션을 겸용하려는 이유는 콘도에 비해서 경쟁력이 있다고 판단하기 때문이다. 획일적으로 지어진 콘도에서는 콘크리트 벽이 그대로 드러나지만 최부장은 통나무로 전원주택을 지을 예정이어서 마치 숲속의 오두막집 같은 분위기를 줄 수 있을 것이라는 자신감도 있다. 또한 여름에는 별자리 관측, 눈덮인 겨울에는 눈조각전(展) 같은 이벤트도 개최해서 펜션을 찾는 사람들에게 추억을 만들어줄 생각이다. 콘도처럼 슈퍼마켓도 없고 노래방도 없지만 진한 감동을 주면 단골 손님을 확보하는 것은 어렵지 않을 것으로 확신한다. 최부장은 사람 사귀기를 좋아하고 젊은이들과 대화하는 것을 좋아하는 사람이어서 돈을 번다는 기분보다는 타인의 문화생활에 기여함으로써 그 사람의 삶의 질을 높여준다는 자부심으로 펜션을 운영하려고 한다.
《섣불리 차를 사지 않는다》
10억원대 부자들은 저축하는 동안 저축에 걸림돌이 되는 모든 것을 터부시하고 미루는 공통점이 있었다. 그래서 이들은 저축하는 동안에는 절대로 차를 사지 않는다. 안정적인 위치에 도달했을 때 비로소 차에 눈을 돌린다.
자동차를 산다는 것은 얼마의 돈을 주고 자동차를 산다는 단순한 행위가 아니다. 자동차를 구매함으로써 각종 세금에 노출될 뿐만 아니라 자동차를 유지하기 위한 각종 비용 또한 엄청나다. 엔진오일도 갈아줘야 하고 미션오일도 갈아줘야 한다. 가끔씩 점화 플러그도 교체해야 할 것이고 겨울이 되면 부동액도 넣어야 한다. 이렇게 나가는 돈은 목돈을 모으는 데 적지 않은 장애요소가 된다. 또한 보험료는 어떠한가? 초보운전자의 보험료는 100만원이 넘는 것이 예사다.
꼭 차를 사야 할 절박한 사정이 있다면 연식 변경기간을 활용하는 편이었다. 11월 말 정도가 되면 각 자동차회사에서는 자동차 가격을 할인해주는 이벤트를 실시한다. 자동차회사에서 이런 이벤트를 벌이는 이유는 중고자동차 가격이 연식으로 매겨지기 때문이다. 즉 2002년식일 경우에는 1월이나 12월이나 큰 차이가 나지 않는다. 그래서 대부분 한 달을 더 기다려 2003년식을 사려고 하다 보니까 2002년식을 좀 싸게 주는 것이다. 중간에 중고차시장에서 차를 판다면 약간의 손해가 있을지도 모르겠으나 폐차할 때까지 타고 다닌다는 생각이라면 연식이 아무런 문제가 될 수 없다.
자동차 관리도 스스로
10억원을 모은 부자들 중에는 아예 중고차를 구입하는 사람도 적지 않았다. 대신 괜히 싸게만 사려고 하다가 결함이 있는 차를 고르는 실수를 범할 수도 있기 때문에 중고차만큼은 제값을 주고 제대로 된 것을 사는 편이었다. 이렇게 차를 산 후에는 폐차할 때까지 타겠다는 마음으로 차를 관리하고 있다. 그래서 간단한 자동차 관리는 손수 하는 편이다. 조금 수고스럽더라도 세차를 직접하는 경우도 많다. 세차장에 맡기는 경우는 극히 드물었다. ‘10억 부자’ 치고는 ‘좀스럽다’는 이야기를 들을 법도 하지만 오히려 그러니까 10억원을 모았을 것이라며 고개가 끄덕여지는 대목이다.
《배우자와 금실이 좋다》
대부분의 부자는 부부관계가 원만한 편이다. 아무래도 경제적으로 안정되니까 서로에게 불만도 적은 것 같다. 하지만 돈을 모으는 과정에서 서로 도움을 주지 못하고 이해를 못하는 경우는 위험하다. 여자는 남자가 ‘쩨쩨하다’고 비난할 것이고 남자는 여자가 살림도 제대로 못한다고 힐난할 것이다. 결국은 가정불화의 틈이 생기게 된다.
그래서 결혼을 한 사람이라면 아내에게 혹은 남편에게 먼저 이해를 구해야 한다. 손뼉도 부딪쳐야 소리가 나는 법인데 가족의 도움 없이 10억원을 만들기는 지난한 일이다. 남편은 열심히 돈을 만들 궁리를 하는데 아내는 한 달에 서너 번씩 미장원에 간다든지, 혹은 아내는 알뜰살뜰 사는데 남편은 고급 술집에서 양주나 마시고 있다면 10억원을 벌기는커녕 가정불화의 불씨만 만들 것이 뻔하다.
결혼을 하지 않은 경우라면 배우자가 될 사람에게 협조를 구해 결혼을 서두르는 것도 고려해볼 만하다. 미혼남녀가 돈을 모으는 데 가장 큰 걸림돌은 바로 데이트 비용이다. 얼마전 1회 데이트 비용이 7만2000원이라는 조사결과가 나온 적이 있었다(커피 두 잔 7000원+영화표 두 장 1만2000원+저녁식사비 1만6000원+호프집 500cc 맥주 두잔, 안주 2만5000원+노래방 1만2000원=7만2000원). 이렇게 한 달 평균 10번을 만난다고 하면 매달 72만원의 적금을 부을 수 있는 기회를 놓치게 되는 것이다. 분위기 때문에 호텔의 스카이라운지에서 고급 와인을 마시면 그만큼 ‘10억’은 점점 멀어지게 된다.
어차피 해야 할 결혼이라면 빨리 하는 것이 재테크의 한 방편이 될 수가 있다는 말이다. 그렇게 결혼을 한 다음에는 부부가 똘똘 뭉쳐 ‘10억 만들기’의 행로에 나서야 한다. 재테크에 있어 먼저 시작하는 것만큼 유리한 것은 없기 때문이다
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《투자는 반드시 여유자금으로》
필자는 15년 간 증권회사에 근무하면서 빚내서 투자하는 사람치고 부자가 된 경우는 단 한명도 보지 못했다. 흔히 주식투자를 해서 수익을 내어 이 돈으로 집을 사려고 한다. 하지만 부자들은 집을 먼저 사고 그 다음에 주식투자에 나선다. 투자라고 하는 것은 최대의 수익을 얻기 위해 리스크를 떠안고 하는 행위다. 따라서 투자의 초점은 리스크를 어떻게 최소한으로 줄이면서 최대한의 수익을 올릴 수 있느냐에 맞추어져야 한다. 첫 번째 주안점이 리스크이고 그 다음이 수익이다. 부자들은 모두 이렇게 투자한다. 하지만 부자가 되지 못한 일반인은 수익이 첫 번째고 리스크 관리는 안중에도 없다. 이런 식으로 투자해서는 성공하기 힘들다.
경기도청에 다니는 이계장은 요즘 안절부절못하고 있다. 이계장은 2002년 봄 주가지수가 800포인트를 넘어서는 활황장세를 보이자 1000만원을 대출받아 주식에 투자했다. 주당 5만5000원에 매수한 안철수연구소 주식은 한때 6만원을 넘기도 했지만 지금은 1만7000원 근처에서 맴돌고 있다.
70%의 손실률도 손실률이지만 매달 나가는 이자 때문에 속이 쓰리지 않을 수 없다. ‘매달 내는 이자로 적금을 들면 만기 때 목돈을 만질 수 있었을 텐데…’ 하는 생각을 하면 이중으로 손해보는 것만 같아 더더욱 속이 쓰리다. 주식에 손을 대기 시작할 때는 잠깐 들어갔다가 수익을 챙겨서 후닥닥 빠져나올 심산이었는데 어찌어찌 하다보니 단단히 코가 꿰인 것이다.
투자는 종잣돈으로 하라는 말을 흘려들은 것이 화근이었다.
《자녀교육에 엄격하다》
부자들의 공통된 근심거리는 자녀에 관한 것이다. 애써서 자식을 길러놓았는데 행여 엉뚱한 길로 갈까봐 노심초사하는 것이다. 그래서 부자들은 아이들에게 어릴 때부터 바른 경제교육을 시키기 위해 노력중이다.
벤처회사를 설립하여 10억원대 자산가가 된 구우정보통신 이사장의 자녀 경제교육은 독특하다. 가장 대표적인 예가 ‘우리집’이라는 말을 사용하지 못하게 한다는 점이다. 그는 아이들에게 이렇게 얘기한다고 한다.
“어째서 이 집이 ‘우리집’이냐? 이 집은 ‘어머니와 아버지의 집’이다. 이 집 살 때 너희들이 돈을 보탠 것이 있느냐? 없지? 그런데 어떻게 ‘우리집’이 될 수 있느냐? 꼭 명심해라. 이 집은 ‘아버지와 어머니의 집’이다.”
“우리집이 아니라 부모님 집”
이렇게 얘기하면 냉정한 사람같이 들릴지 모르겠지만 사실 그는 무척 가슴이 따뜻한 사람이다. 그런 그가 이렇게 자녀들을 모질게 대하는 것은 행여 부모에게 의지하는 나약한 아이들이 되지 않을까 하는 두려움 때문이다. 그래서 그의 자녀교육의 키워드는 ‘자생력’이다.
사실 이사장은 호남의 명문가 출신이고 그의 형제들도 모두 우리 사회에서 이른바 한자리씩 차지하고 있다. 그런 그가 굳이 자녀에게 자생력을 강조하는 이유는 ‘부자병’에 걸린 젊은이들을 간혹 보기 때문이다.
그래서 그는 자녀들에게 아버지의 돈과 자식의 돈은 엄연히 다르다는 것을 늘 강조하고 있다. 자녀들에게 주는 용돈의 수준도 또래 아이들보다 약간 낮게 정하고 있다. 또한 자신의 유산을 나중에 자녀들에게 물려줄지언정 지금은 그와 같은 이야기를 절대로 입밖에 내지 않고 있다. 오히려 자신의 재산을 모두 사회에 환원시킬 것이기 때문에 너희들 인생은 너희들이 알아서 개척해야 한다고 얘기하고 있다. 엄격한 자녀 교육은 부자가 되는 또 하나의 필요조건인 셈이다.
알고보면 손쉬운 경매 재테크
목돈 벌려면 발품부터 팔아라
법원경매는 아직까지 대중화된 재테크 수단이 아니다. 20~30대부터 자금조달 계획을 세우고 이론적 지식 습득에 나서는 것은 경매투자의 ABC. 공장은 공장대로, 상가는 상가대로 주변 여건을 살피는 것이 우선이다.
법원경매는 한꺼번에 목돈을 챙길 수도 있는 짭짤한 재테크 수단이다.
예금이자가 떨어지면서 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 투자에서 수익률을 올리기 위해서는 분석능력이 필요하며 시장여건을 세밀히 조사하는 노력, 즉 발품을 얼마나 파느냐도 중요하다.
IMF 관리체제 이후 투자자들에게 커다란 인기를 끌고 있는 분야가 바로 법원경매시장이다. 다소 까다롭고 어렵게 느껴졌던 민사소송법이 2002년 7월 민사집행법으로 바뀌면서 일반 투자자가 법원경매에 한 걸음 더 가깝게 접근할 수 있는 계기가 마련된 것도 경매시장을 활성화시키는 요인으로 작용했다.
법원경매란 돈을 빌려쓴 사람(채무자)이 돈 빌려준 사람(채권자)에게 돈을 갚지 않았을 때(채무상환 불이행) 돈을 빌려준 사람이 채권을 회수할 목적으로 만들어진 절차다. 즉 법원에서 채무자의 부동산을 경매라는 절차를 통해 현금화하여 채권자들에게 분배하는 것이다. 이러한 절차에서 경매물건을 시세보다 싸게 구입할 수 있다는 장점 때문에 법원경매가 재테크 수단으로 인기를 끌고 있는 것이다
등기부등본 보는 법부터 배워라
부가가치가 높은 물건을 적절한 가격에 낙찰받기만 한다면 경매는 짧은 기간에 10억원이라는 목돈을 만들기에 부족함이 없는 재테크 수단이다. 금융상품을 통한 재테크와는 달리 한꺼번에 ‘크게 튀길 수 있는’ 재테크 수단이 법원경매인 셈이다.
그러나 법원경매는 아직까지 일반인에게 그리 친숙한 재테크 수단이 아닌만큼 ‘10억원’이라는 구체적 목표에 급급하기보다는 경매에 입문하기 위한 ABC부터 점검하는 것이 성공의 지름길이라고 할 수 있다.
첫째, 부동산 전반의 흐름을 이해할 수 있는 정도의 기초지식을 습득해야만 한다. 등기부등본을 보는 방법부터 시작해 보자.
둘째, 경매진행 절차를 올바르게 이해하는 것이 중요하다. 채권자가 경매신청을 하면 2∼３개월이 지나 신문이나 인터넷을 통해 매각기일이 공고된다. 매각기일 공고는 14일 전에 나지만 물건자료 (물건명세서, 현황조사서, 임대차조사서, 감정평가서) 열람은 7일 전에야 가능하다.
매각기일에 맞춰 입찰에 부쳐지면 매각결정 기일까지 통상 7일이 소요되며 매각허가 결정이 나면 대금을 30일 이내에 납부해야 한다. 소유권 효력은 대금납부와 동시에 발생한다.
셋째, 대부분 초보 투자자들은 주거용 부동산에 거주하는 점유자의 명도에 불안을 느끼고 있다. 그러나 법적인 절차를 숙지하거나 경매 부동산에 대한 권리분석과 현장방문 조사요령을 제대로 챙긴다면 이러한 불안에서도 어렵지 않게 벗어날 수 있다.
일반인이 경매시장에서 성공하기 위해서는 치밀한 준비가 필요하다. 연령대별로 준비해야 할 사항들을 짚어보고 실전사례를 통해 10억원이라는 목표에 도전하기 위한 재테크 성공비결을 알아보자.
사회생활 초년병인 20~30대는 부동산에 대해 꾸준한 관심을 갖는 것이 무엇보다 중요하다. 준비된 자본이 없는 20~30대는 자금조달 계획을 꼼꼼히 세우고 이론적인 지식을 습득하는 데 시간을 아끼지 말아야 한다. 또 정부가 내놓는 부동산 정책의 흐름, 유망한 투자처 등에 관한 기사 스크랩을 해놓는 것도 경매시장의 전반적 흐름을 이해하는 데 도움이 될 것이다.
40대에 승부를 걸라
대학이나 사설기관에서 정기적으로 시행하는 교육 과정을 수강하는 것도 부동산 재테크의 중요한 밑거름이 된다. 교육을 받기로 결심한 뒤에는 실무 위주로 수업하는 교육기관을 선택하는 것이 좋고 현업에서 컨설팅을 하고 있는 강사를 만나는 것이 좋다. 강의를 마치고 나서라도 자주 얼굴을 마주치며 강사를 귀찮게 하라. 두드리는 자에게만 길이 열린다.
여유자금이 어느 정도 확보된 경우라면 실제 거주 목적의 집을 경매를 통해 구입한다든지, 소규모의 경매투자로 실전에 입문해 보는 것도 좋다. 경매 초보자의 문제점은 싸다고 무조건 덤벼드는데 있다. 초보자가 사설기관에서의 교육과정을 마치고 소자본으로 경매에 참여할 때는 컨설팅 회사를 끼고 실습한다는 생각으로 한두 차례의 연습이 필요하다. 싸다고 덥석 물었다가 문제가 생겨 컨설팅사에 문의하면 그때는 이미 늦었다. 사후처리만 담당해주는 컨설팅사는 거의 없기 때문이다.
투자여력이 있는 40~50대라면 수익률을 분석해 자신에게 맞는 종목에 투자하면 된다. 보유한 금액으로 경매투자에 나설 것인가, 금융상품에 투자할 것인가는 취득한 부동산에서 창출되는 수익률과 금융권의 이자율을 따져보고 유리한 쪽을 활용하는 것이 좋다. 부동산 종목은 임대수익을 노리는 부동산이냐, 개발여건을 고려한 부동산이냐에 따라 달라질 수 있다. 당장의 수익까지 고려한 임대수익이 목적이라면 상가투자에도 눈을 돌려볼 만하다.
부동산 가치상승을 기대하고 향후 개발지역의 부동산에 투자하려면 중장기적인 계획을 세워야 한다. 개발지역 부동산에 투자할 때는 향후 발전 가능성이 있는 곳을 타진해 여윳돈으로 투자하는 것이 바람직하다.
이모(52)씨는 인천 부평구에 있는 공장을 법원경매를 통해 6억8100만원에 낙찰받았다. 대지 250평에 건평 400평의 지하3층 건물. 최초 감정가가 16억6000만원이었으나 2회 유찰돼 최저가는 5억7100만원까지 떨어졌다. 현재 공장의 시세는 10억원에 육박하는 9억5000만원. 그동안 이씨는 보증금 5000만원에 월 500만원을 내고 공장을 빌려 운영하고 있었다. 그는 인근에 위치한 공장이 경매로 넘어간 것을 확인하자마자 6억원을 은행에서 대출받았다. 항고와 재항고 기간을 거쳐 낙찰받은 지 11개월 후 입주했으며 2층(보증금 2000만원/월 200만원)과 3층(보증금 1500만원/월 150만원)을 임대해 6억원 대출로 인해 발생하는 월 이자 350만원을 임대수익으로 충당하고 있다. 월 임대료로 지출되던 500만원을 고스란히 쌈짓돈으로 만든 것이다.
이씨처럼 공장을 경매로 낙찰받으려면 몇 가지 주의할 점이 필요하다. 공장운영이 목적이라면 업종에 맞는 물건을 골라야 한다. 낙찰받은 뒤 설비를 처분하는 일이 쉽지 않기 때문이다. 동일업종이 아니라면 설비 전체가 무용지물이 될 수도 있기 때문에 동종업계의 공장을 낙찰받는 것이 여러모로 좋다.
상가 경매는 상권부터 살펴라
그러나 투자목적의 경매라면 어느 정도의 수익을 올릴 수 있는지를 최우선적으로 고려해야 한다. 또한 다른 업종으로 변경하게 될 경우에도 대비해야 한다. 상가를 지어 임대하려는 목적이었다면 공장지대의 건물을 낙찰받는 것은 곤란하다.
공장경매가 최근 들어 인기를 얻는 이유는 아파트나 근린상가 투자에서 시세차익을 보지 못한 투자자들이 공장의 수익성을 고려해 투자하기 시작했고, 서울과 수도권의 공장허가가 까다로워 지면서 기존 공장들의 가치가 상승하고 있기 때문이다.
서울 강동구에 있는 근린상가를 6억8500만원에 낙찰받은 서모(48)씨. 총 3층인 근린상가는 대지 45평에 건평 115평이다. 최초감정가는 7억6500만원으로 1회 유찰돼 최저가가 6억1200만원이었다. 서울 근교에서 소규모 약국을 운영하던 서씨는 1층에 약 10평의 약국을 운영하면서 2층을 살림집으로 사용하고 있었다. 가지고 있던 집을 처분하니 손에 쥔 돈은 약 2억원. 강동구 근린상가를 낙찰받기 위해 은행에서 필요한 자금의 60%(4억1100만원)를 대출받았다.
현재 1층은 서씨가 약국을 운영하고 있고 2층과 3층은 개인병원에 세 놓아, 각각 보증금 1억원/월 200만원, 보증금 5000만원/월 250만원의 임대료 수익을 올리고 있다. 월세로만 한 달에 450만원의 수익을 올리고 있는데다 이 건물의 현 시세는 이미 15억원에 이르렀다.
근린상가를 낙찰받을 때는 주위의 상권이 살아있는지 잘 살펴볼 필요가 있다. 여러 번의 유찰로 가격이 최초 감정가의 50% 이상 하락했다 하더라도 주변 상권이 ** 있다면 근린상가에 입점해 장사를 하거나 상가를 임대하는 데 문제가 생기기 때문이다. 상가에 입점해 있는 임차인이 많다면 낙찰 후 인수할 임차인은 없는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
바야흐로 ‘사오정 시대’가 도래했다. 평생직장이란 개념이 무너진 시대. 경매를 통한 재테크에 성공한다면 45세 정년이 두렵지 않다. 법원경매를 생소한 분야라고만 치부하지 말고 꾸준한 관심과 노력을 동시에 기울인다면 머지않아 당신도 ‘10억 자산가’가 될 수 있다. (끝)
시대 변화에 발맞춘 땅 투자 기법
전원주택 살면서 펜션 임대로 일석이조
‘땅’은 거짓말을 하지 않는다. 정성을 쏟으면 쏟을수록 보답하는 것이 땅이다.
그러나 미리미리 살펴야 할 것도 많다.
용도지역을 꼼꼼히 살피고 주변 혐오시설도 챙겨봐야 한다.
전원주택 투자는 주거와 수익을 겸할 수 있어서 노후대비용으로 안성맞춤이다.
부동산의 가치는 법에서 나온다. 9월5일 발표된 아파트 투기 대책은 강남 재건축 시장을 중심으로 충격파를 확산시키고 있다. 반면 이번 대책에 대한 반작용으로 토지에 투자를 하려는 수요는 오히려 늘어날 전망이다. 그러나 토지의 가격을 결정하는 요인만큼 천차만별인 것도 없다. 토지에 투자하려는 사람은 가장 먼저 자연적인 조건과 환경을 고려해야 한다. 토지에 투자해 ‘10억’이라는 거금을 모으려 한다면 이러한 기초적인 요인부터 검토해야 한다. 지적도상 도로가 있는지도 확인해야 하고 주변에 혐오시설은 없는지 확인하는 것도 중요하다. 또 토지의 ‘팔자’를 정해주는 용도지역 역시 반드시 확인해보아야 한다.
출퇴근하면서 펜션 영업
수원에 살고 있는 김정수(42)씨는 낚시를 즐긴다. 그는 직장을 그만두면 펜션이나 낚시터를 운영하는 것을 꿈꾸고 있다. 그러나 당장 조달할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 계산해보니 만기시 탈 수 있는 적금 3000만원과 퇴직금 중간 정산으로 받을 수 있는 8000만원이 전부였다. 결국 1억1000만원을 어디에 투자할 것인지를 놓고 여기저기 물색해 보았지만 부지 매입비용밖에 되지 않는 금액으로 할 수 있는 일이라고는 별로 없었다. 그러던 중 우연한 기회에 인터넷 사이트를 검색하다가 ‘저수지 접한 가든’이라는 급매 물건을 보고 눈이 번쩍 뜨이게 되었다.
김씨는 2002년 12월초 안성시 원곡면 저수지에 접한 이 급매 물건을 매입했다. 건평 60평, 방4개, 홀1개, 대지 150평, 답(畓) 290평 등 총 440평과 하천부지 700평에 사용권 인수 물건으로, 경매가 진행중인 상태에서 매도인과 합의하에 1억5000만원에 사기로 결정한 것이다.
그러나 이 과정에서 근저당을 해제하기 위해서는 원금 1억2000만원과 이자 2000만원을 포함해 1억4000만원을 농협에 지불해야 한다는 사실을 알게 됐다. 또한 이와는 별도로 매도자가 연체한 카드 금액 3000만원이 더 있다는 사실도 발견되었다. 게다가 매도인의 형으로부터 매도인이 수천만원대의 사채까지 떠안고 있어 자포자기 상태에 있다는 이야기까지 들을 수 있었다.
매도금액만으로는 저당과 사채를 해결하는 데도 부족하다는 이야기다. 자칫하면 위험한 계약이 될지도 모를 상황이었다. 그래서 전문가에게 컨설팅을 받은 끝에 계약상 위험요소를 없애기로 했다.
컨설팅 결과 계약서는 채권자인 농협에서 작성하는 것이 좋다는 결론을 내렸고 계약과 동시에 법원에 경매중지 신청을 하고 소유권 이전과 동시에 잔금을 지불하기로 합의했다. 그러고 나서 계약금 3000만원을 채권자인 농협에 지불하고 우선 경매가 중지되도록 농협측과 협상에 나섰다.
중도금 1억1000만원은 융자금 변제조건이라는 단서를 달았다. 제3자가 개입할 시간을 주지 않기 위해서였다. 애당초 김씨는 1억1000만원을 투자할 계획을 세웠지만 기타비용까지 감안하면 5000만원이 추가된 셈이다. 이 비용은 농협에서 융자해주기로 했다. 이렇게 투자한 물건이 현재는 2억7000만원 이상의 시세를 보이고 있다. 김씨는 앞으로 이 토지의 활용도를 높여 출퇴근을 하면서 부업으로 펜션사업에 나설 생각이다.
김씨가 직장이 있는 수원까지 출퇴근이 가능한 전원주택에 살면서 방2개만 사용하고 나머지 방 2개로 펜션사업에 나설 경우 성수기와 비수기의 가동률을 감안하면 연 3000만원 정도의 수입을 예상해볼 수 있다. 이 중에서 관리비와 이자를 제외한 2700만원 정도가 김씨 수중에 떨어지는 돈이다. 김씨의 본래 연봉은 3500만원. 펜션사업을 통해 본업의 70%가 훨씬 넘는 부수입을 챙길 수 있다는 이야기다.
그린벨트 해제 이후를 노려라
초기 투자에 들어간 은행 융자금을 상환하지 않고 방갈로를 지어 기업체 단체 손님을 받는다면 하루에 30만원 이상을 받을 수도 있다. 이 경우 연 1450만원의 추가 수입을 기대할 수 있다. 지가 상승률을 감안하고 일정금액을 목돈마련 저축성 예금에 가입한다면 김씨의 경우는 7년 정도 지나 10억원이란 목돈을 만들 수 있을 것이다.
보험설계사 이금자(55)씨는 얼마전 평소 알고 지내던 동네사람으로부터, 고양시 대장동에 사둔 그린벨트내 농지 1000평을 처분하라는 권유를 받았다. 평당 45만원을 받아주겠으니 처분하고 취락마을 내 토지를 구입하라는 권유였다. 평당 7만원에 구입했던 토지를 6배가 넘는 평당 45만원에 팔아주겠다고 하니 기분이 좋기도 했지만 한편으로는 두려운 마음이 들기도 했다.
조사시점에서 대장동의 그린벨트내 진흥지역 농지는 3호선 대곡역과 근접한 농지가 평당 30만원선이며 역에서 취락마을로 가는 길목의 철로변 자연지역 농지는 평당 50만원선이었다. 취락마을내 농지는 지역에 따라서 평당 60만 ~100만원선으로 조사되었다. 이씨 소유의 땅과 가까운, 경지정리가 잘된 농지의 가격은 27만∼32만원인 것으로 조사됐다. 특히 이 토지는 이씨가 의뢰한 땅보다 진입이 편리하고 객토를 하여 도로와 같은 높이로 되어 있다. 보기에도 가치가 있어 조사지와 같은 가격이라고 해도 비교우위가 있어 보였다. 이런 점들을 감안하면 이씨가 의뢰한 땅은 평당 30만원선이면 적정가격이라 여겨졌다.
한편 취락마을내 농지는 지구단위 계획이 수립되면 그린벨트지역에서 일부 해제되기 때문에 건물을 지을 수가 있다. 그렇게 되면 전철 역세권이면서 자연녹지지역이기 때문에 건폐율 20%, 용적률 100~150% 사이를 적용받을 수 있어 쾌적한 주거환경지구가 될 것이다. 시간이 경과된 뒤 그린벨트가 해제될 경우 건물을 지을 수 있는 농지는 평당 150만∼200만원 이상 지가가 상승할 것으로 판단된다. 진흥지역 농지와는 비교할 수 없을 정도로 높은 투자가치가 보장될 것이다.
따라서 필자는 이씨가 진흥지역 농지를 32만원선에 구입하려고 하는 것을 말리고 취락마을내 농지 600평을 평당 70만원에 매입하라고 권유했다. 그후 이씨가 취락지역 토지를 65만원에 매입했다는 이야기를 들었다. 현재 이 땅 역시 평당 100만원을 뛰어넘었다고 한다. 3∼5년 뒤 그린벨트에서 해제되면 최소 가격이 평당 150만원 이상은 될 것으로 보인다. 다른 직장인들처럼 ‘티끌모아 태산’식 저축에 나서지 않더라도 5년 후엔 10억은 무리없이 만들 수 있을 것으로 보인다.
테마가 있는 펜션을
공무원 김지만(27)씨는 산을 좋아하면서 낚시도 자주 다니는 편이다. 가진 돈은 적지만 부동산에 투자를 하고 싶어 정보는 놓치지 않고 수집하고 있다. 1년 전 강원도 내린천변에 낚시를 다니면서 평소 눈여겨봐둔 농가주택이 급매로 나온 사실을 알고 직장 동료 3명과 공동으로 대지 340평, 전(田) 1660평, 답(畓) 200평, 농가 25평을 7500만원에 사들였다. 자녀들의 자연학습 겸 낚시를 즐기기 위해서였다. 그런데 올해 들어 이 지역에 펜션바람이 불면서 팜스테이 펜션을 하려는 사람들이 어떻게 알았는지 찾아와 이 농가를 처분하라고 한다는 것이다. 가격은 매입 당시 가격의 두 배에 가까운 1억3000만원을 주겠다는 것이다. 김씨가 이 농가주택에 투자한 돈은 2500만원이다. 현재 이 농가주택을 처분하지 않고 펜션 운영자에게 맡길 경우 한달 100만원의 수입이 예상된다. 관리비 10만원을 빼더라도 투자자 1인당 30만원의 수입은 가능하다는 이야기이다. 2500만원의 투자금으로 연360만원의 수입을 올릴 수 있다면 상가와는 비교할 수 없는 고수익인 셈이다.
특히 김씨와 공동투자한 나머지 2명은 3년 후 이 주택을 처분할 계획을 밝힌 바 있다. 이때쯤이면 김씨는 아예 이 농가주택을 인수해 단독으로 팜스테이 펜션을 운영할 계획이다. 이 무렵 김씨는 명예퇴직을 통해 5000만원의 퇴직금을 추가 투자할 수 있는 여력도 확보할 수 있다. 특히 김씨에게는 그동안 취미삼아 모아둔 분재가 8t 분량이나 된다. 이 분재들을 활용하면 김씨만의 색깔이 있는 ‘테마가 있는 펜션’을 꾸밀 수 있기 때문에 펜션의 부가가치는 더욱 높아질 것이 분명하다. 김씨는 10년 후쯤 10억원의 자산을 모으겠다는 계획을 세우고 있다.
이처럼 펜션 투자는 무언가 특색 있는 테마를 잡는 것이 무엇보다 중요하다. 펜션이나 전원주택 투자를 통한 10억 모으기는 금융 재테크처럼 고차 방정식을 필요로 하지 않는 대신 더욱 꼼꼼한 준비를 필요로 한다. ‘땅’이 거짓말을 못 하는 것처럼 부동산 재테크 역시 꾸준히 연구하고 현장을 누비는 사람을 이겨낼 방도는 없는 것이다.
저금리·저성장시대의 아파트 투자
소형 임대주택에 눈 돌려라
투자수익률 500~1000%의 ‘대박’투자는 끝났다.
적절한 위험관리와 일정한 임대수익을 염두에 두는 것이 현명한 전략. ‘재건축 찬바람’을 피하려면 지방도시 소형주택 임대에 눈을 돌려볼 만하다.
경부고속철도 역사가 들어서고 있는 충남 아산 일대 소형주택 등이 투자 유망상품으로 꼽히고 있다.
지난 3년간은 ‘부동산 대박’의 시대라고 해도 과언이 아닐 정도였다. ‘부동산 불패(不敗)’의 신화가 온나라를 지배했던 것이다. 경기불황의 여파로 주식시장은 침체를 지속한 반면 부동산은 재건축과 강남권 아파트를 중심으로 급등현상이 계속 이어져왔다.
서울의 경우만 해도 2001년도에 27%, 2002년도에 30%의 집값 상승률을 기록함으로써 단기간에 주택의 자산가치가 급등했음을 알 수 있다. 이러한 부동산 가격 급등 현상은 ‘부자 아빠’와 ‘가난한 아빠’의 운명을 뒤바꿔놓았다. 예컨대, 주식에 투자한 사람은 보유자산이 절반 이하로 줄어든 반면 부동산에 집중 투자한 사람은 두 배 이상의 자산증식을 경험했기 때문이다.
예를 들어, 잠실 주공 2단지 13평 재건축 아파트의 경우 2000년 하반기에는 1억2000만원 정도에 거래되었으나 현재 매매가는 5억2000만원선에 이르고 있다. 3년이 채 안 되는 기간 동안 시장가격만 3배 이상 급등한 것이다. 전세금 5000만원을 안고 이 아파트를 샀을 경우의 투자수익률을 계산해보자. ‘투자수익률=시세차익/실투자금(총투자금-전세금)’이므로 3년간의 총투자수익률은 무려 570%에 이른다. 게다가 은행으로부터 3000만원 정도 대출을 받아 투자했다면 수익률은 1000%를 훨씬 넘어선다.
이런 현상은 잠실뿐만 아니라 반포, 청담, 도곡, 개포, 고덕, 과천 등 다른 지역 재건축 단지에서도 찾아볼 수 있다. 뿐만 아니라 인천, 성남, 광명, 안양, 부천, 수원, 고양 등 수도권 전체로 확산돼 재건축 투자를 통해 그만큼 부자가 양산된 셈이다.
금리하락에 따라 이자비용이 줄어들고 가계대출이 급증하면서 은행으로부터 쉽게 돈을 빌려 부동산에 투자하는 투기수요가 크게 늘어났고 급기야 자산가치 급등에 따른 부동산 버블 붕괴 우려까지 낳고 있다.
이에 따라 최근 들어서는 저금리에 기초한 레버리지(외부차입 효과)를 이용해 과거처럼 공격적인 부동산 투자를 통해 단기간에 부자가 될 수 있는지에 대한 불확실성이 증대되고 있다. 한마디로 고수익을 달성한 만큼 이제부터는 위험관리가 필요하다는 말이다.
이런 상황 변화 속에서 부동산의 ‘손맛’을 본 30대 직장인들이 아파트와 같은 주거용 상품에 집중투자해 10년 안에 10억을 벌어들이기 위한 새로운 투자전략을 알아보자.
‘눈높이 투자’가 안전
먼저 저금리, 저성장 추세와 단기급등에 따른 거품 붕괴(자산가치 급락) 우려가 제기되고 있는 현실에서 10억이라는 적지 않은 돈을 벌기 위해서는 새로운 환경변화에 적응한 투자전략을 수립하고 포트폴리오 역시 재조정할 필요가 있다.
첫째, 수익성과 환금성을 겸비한 투자를 가장 먼저 고려해야 한다. 저성장 기조에서는 소득증가 및 실질구매력 증가에 따른 자산가치 상승이 힘들고 이에 따라 자본이득(시세차익)만을 노린 투자는 성과를 거두기 어렵다. 오히려 매달 일정 수익을 챙길 수 있는 투자, 즉 임대소득을 염두에 둔 투자가 유리하며 유사시에는 현금화도 가능한 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 효율적이다.
둘째, 단기수익 목표보다는 중장기적 투자관점에서 접근해야 한다. 현재의 저금리 기조는 세계적인 추세로서 우리나라만 고금리 구조로 선회하기는 어려운 상황이다. 과거 집값 급등에는 미치지 못하지만 올해도 부동산 가격은 여전히 강보합세를 보이고 있다. 그러나 앞으로 모든 부동산 가격이 계속해서 오르기는 어려울 것이다. 그렇다면 단기간에 시세차익을 노리기보다는 장기적 관점에서 향후 3년 이상 10년까지의 미래가치를 바라보면서 수익성과 경쟁력 있는 상품에 선별 투자하는 치밀한 전략이 필요하다.
셋째, 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 안전하다. 예금이자가 3%대로 떨어진 만큼 부동산이든 주식투자든 대체투자를 통한 기대수익률 역시 낮출 필요가 있겠다. 예컨대 아파트나 오피스텔의 임대 수익률이 연 5∼6% 이상만 되어도 고수익이 되기 때문이다. ‘고수익 고위험’의 투자원칙을 감안하면 부동산 투자 역시 기대수익을 낮출수록 위험요인 또한 줄어든다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.
넷째, 금리인상에 대비하는 지혜가 필요하다. 미국 등 세계경제가 회복세를 보이고 있기 때문에 경제성장률이 높아지면 금리 또한 오를 가능성이 높다고 하겠다. 벌써 미국 국공채와 모기지(mortgage) 채권은 물론이고 우리나라 장기국공채 금리도 상승세를 실현하고 있다. 금리가 오르면 주택수요가 줄어들고 금융부담을 감당하지 못한 매물이 쏟아져나올 수도 있다. 이러한 미래상황에도 미리미리 대비해야 한다는 말이다.
소형주택 수요 늘어날 듯
재건축에 대한 규제 대책이 잇달아 발표되면서 위험관리의 중요성이 커지고 있다.
그렇다면 저금리, 저성장시대에 30대 직장인이 1억∼2억원의 장기투자를 통해 10억을 벌 수 있는 고수익 상품으로는 어떤 것이 있을까. 가장 유망한 투자상품으로는 임대용 소형주택을 들 수 있다.
우리나라 부자들은 실물자산을 많이 보유하고 있고 노후 수입도 부동산 임대소득에 의존하는 경우가 대부분이다. 부자가 된 배경에도 근로소득이나 사업소득, 주식투자 수익보다는 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지하고 있다. 그런 한편으로, 최근 경제 상황에 따른 실업자 증가, 신용불량자 양산 등의 현실은 실질구매력을 가진 유효수요 부족을 유발해 대형 또는 고급주택 수요 증가에는 한계가 따를 수밖에 없다.
또 최근 사회적 트렌드를 보더라도 핵가족화의 가속화로 젊은층과 노인층의 독립가구가 점차 늘고 있고 40대 이혼율 증가로 인해 1인가구가 급증하고 있는 점도 간과할 수 없다. 이러한 경제 현실과 라이프 스타일을 감안해볼 때 앞으로 소형주택에 대한 수요는 증가할 수밖에 없을 것으로 보인다. 반면 건설회사들은 택지고갈과 이윤감소를 이유로 소형주택 공급을 줄일 것으로 예상된다.
소형주택은 디플레 또는 경기후퇴시 소득감소 및 주거비 부담으로 인해 오히려 수요가 늘어나는 특징을 갖고 있다. 따라서 수급면에서 보더라도 소형주택은 시간이 갈수록 수요에 비해 공급이 턱없이 부족할 것으로 보이고 덩달아 희소가치는 더욱 커질 가능성이 높다. 안정적인 월세수익이 보장되고 꾸준한 자산가치 상승이 기대되는 소형주택 투자가 유망한 이유가 바로 여기에 있다. 게다가 소형 아파트는 대부분 매매가 대비 전세가 비율이 높고 전세를 끼고 살 경우 1채당 1000만∼2000만원의 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 점 또한 커다란 매력이다.
소형주택에 투자하려면 반드시 신도시 개발 등으로 인구 유입이 많고 교통체계와 편의시설 등 기반시설은 물론 발전잠재력이 높아 임대수요가 풍부한 지역을 선택해야 한다. 그러한 입지조건을 갖춘 지역으로는 경기도 평택, 오산, 성남, 광명, 김포, 파주와 경부고속철도 개통예정지인 충남 천안, 아산 등을 들 수 있다. 이 중에서도 특히, 내년 4월 경부고속철도 개통을 앞두고 있는 천안과 아산 신도시 역세권 소형아파트를 추천한다.
경부고속철도는 인천공항보다 더 많은 예산이 투입되고 경부고속도로를 능가하는 수송효과가 기대된다. 천안에서 34분이면 서울역에 도착할 수 있다. 일본 신칸센(新幹線)의 경우 도쿄(東京) 출퇴근용으로 동네 지하철처럼 이용하는 고객이 많고 고속철도 개통 이후 집값과 땅값이 2∼5배 정도 상승하였다. 우리나라도 고속철도 개통 초기에는 서울의 비싼 집값을 이기지 못한 젊은 직장인, 신혼부부, 독신자들이 값싼 전세와 월세를 찾아 천안, 아산 고속철 역사 인근으로 떠나는 이사 행렬이 이어질 것으로 예상된다.
경부고속철도 주변에 주목하라
이러한 임대수요를 겨냥한다면 희소가치가 있고 높은 임대수익률이 기대되는 20평 이하 역세권 소형아파트에 대한 투자가 유망한 것으로 보인다. 게다가 주5일 근무제가 본격 시행되면 전원주택 붐과 맞물려 탈(脫)서울을 꿈꾸는 인구도 점차 늘어날 것이다.
예컨대, 천안과 아산 고속철 인근의 H아파트 23평형 투자시 수익률을 계산해보자. 이 아파트는 임대아파트로서 현재 임차인과 주택임대사업자를 대상으로 분양전환중에 있다. 23평형 기준 분양가는 3200만원으로 주변 시세 대비 1500만∼2000만원 이상 싼 데다 보증금 100만원 월세 30만원에 세를 놓았다. 또한 1채당 3000만원의 은행융자(연리6%)가 가능한 상태이고 임대아파트 매입(분양)시에는 취득세와 등록세가 비과세된다. 따라서 아파트 1채를 매입하는 데 소요되는 실투자비는 융자를 제외하면 100만원 정도이고 금융비용을 제외하고도 월 15만원의 월세(임대)수익이 가능하다. 이를 자본이득면에서 계산해 보면 실투자금 100만원으로 1500만원의 시세차익이 가능해 투자수익이 1500%에 달하고, 임대하더라도 연360%의 임대수익을 함께 거둘 수 있다. 만약, 1억원을 투자한다면 단기간에 10억원 이상의 투자수익이 보장되는 셈이다. 물론 2채 이상 매입해 임대주택사업자로 등록하면 보유 주택 수에 한계가 없고 각종 세금 혜택도 주어진다. 문제는 임대주택사업자가 분양받을 수 있는 물량이 적다는 점인데 앞으로 임대아파트 분양전환 물량이 꾸준히 늘어날 것으로 보여 관심을 갖고 해당 단지를 찾는 노력이 필요하다.
지금까지 살펴본 대로 향후 경기흐름과 사회변화, 수급요인 등을 종합적으로 감안하면 앞으로 부동산 시장에서 과거처럼 모든 지역과 모든 종목이 무차별 상승하리라고 기대하기는 어렵다. 지역별, 상품별 차별화가 급속히 진행될 것이라는 말이다.
특히, 9·5 부동산 대책 발표 이후 강남권을 중심으로 한 재건축 시장이 찬바람을 맞으면서 재건축시대의 마감마저 예고하고 있다. 단기급등으로 거품 우려가 높아진 만큼 지금 추격매수하기 위해서는 상당한 투자위험을 감수해야 할지도 모른다.
따라서 신도시 개발과 교통체계개선등 개발재료가 풍부한 지역의 임대용 소형아파트는 소액투자자 입장에서 위험을 줄이면서 고수익도 챙길 수 있는, 다시 말해 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자 1순위라고 할 수 있다.
[권말부록｜샐러리맨 10억 만들기]
안전하고 실속있는 금융 재테크 전략
내집 마련 최우선, 전환사채·리츠 등 저위험 상품에도 주목
저금리만 탓하고 있을 일은 아니다.
잘만 살펴보면 은행 정기예금의 2배를 챙길 수 있는 금융상품도 많다. 종잣돈 1억으로 시작하는 ‘10억 만들기’실전 출발!
후순위 전환사채(CB) 청약을 통해 10% 안팎의 수익을 올리는 것은 저금리시대의 현명한 재테크 전략이다.
왜10억인가?
올해 초만 해도 서점가 베스트셀러 코너를 장식하는 가장 인기있는 단어는 ‘부자’였다. 그런데 언제부터인가 ‘부자’라는 단어 대신 ‘10억’이라는 구체적 액수가 그 자리를 대신하기 시작했다. 왜 10억이 화두가 되었을까? 먼저 사람들이 10억원을 부자의 기준으로 삼고 있기 때문이다. 실제 어떤 금융포털 사이트에서는 ‘목표 십억원’이라는 필명이 최고의 인기를 얻고 있고, 또 다른 포털 사이트의 가장 인기 있는 카페 중 하나가 바로 ‘맞벌이부부 10년 10억 모으기’이다.
샐러리맨들에게 100억이라는 돈은 로또에 당첨된다면 모를까 그렇지 않고서는 실현 가능성이 없는 목표이다. 하지만 10억 정도라면 왠지 만만해 보이는 것이 사실이다. 그래서일까. 부자들 사이에서는 ‘100억 부자는 운이 좋아야 가능하지만 10억 부자는 노력만으로도 이룰 수 있다’는 말이 통용되고 있다. 즉, 월급이 적건 많건 간에 열심히 절약, 저축해 투자에 나서면 10억 정도의 부자는 될 수 있다는 믿음이 있다는 말이다.
그렇다면 정말 10억만 있으면 ‘경제적 자유를 누릴 수 있는’ 부자라고 할 수 있을까? 부자들을 주로 상대하는 프라이빗뱅커(일명 PB)들은 10억의 2배인 20억을 부자의 척도로 삼고 있다. 최근의 저금리 추세를 반영해 부자의 기준을 다소 상향조정한 것이다. 그러나 필자는 여전히 10억이면 부자의 대열에 끼일 수 있다고 본다. 그 이유는 다음과 같다.
주지하다시피 현재 은행의 1년짜리 정기예금 금리는 연 4% 안팎에 불과하다. 10억을 은행에 갖다 맡기면 연 4%, 세후 3.34%의 이자를 받는다. 결국 월 300만원도 못 받는다는 계산이 나온다. 서민들에게는 월 300만원이면 그럭저럭 살 만한 수입이겠지만 부자에게는 부족한 감이 있다. 남들보다 좋은 집에서 살아야 하고, 남들보다 좋은 차도 몰아야 하는 등 품위 유지비가 적지 않게 들기 때문이다.
하지만 은행만 금융기관인 것은 아니다. 주위를 조금만 살펴보면 은행 정기예금 수익률의 2배가 넘는, 연 10% 안팎의 상품들이 많이 있다. 코크렙1호(9.5%), 코크렙2호(11.67%), 코크렙3호(10.62%), 유레스메리츠(11%), 현대캐피탈후순위채(10.3%), 데이콤 전환사채(8%+α), 현대카드 전환사채(9%+α), 코오롱건설 전환상환우선주(9.5%) 등이 연 10% 안팎의 금융상품들이다. 고수익이라고 해서 무조건 고위험이라는 것은 선입견에 불과하다. 이러한 상품들의 경우 대개는 확정금리 또는 확정적 금리라고 보아도 무방하다.
이같은 저위험 고수익 상품을 잘 이용하면 10억의 종잣돈만으로도 충분히 경제적 자유를 얻을 수 있다는 게 필자의 판단이다. 그럼 지금부터 부자의 조건인 ‘10억 만들기’에 본격적으로 도전해보자.
보험 가입과 내집마련은 기본
‘재테크’의 ‘재’자도 모르는 ‘재맹’(일명 돈맹), 무대책 대리는 최근 거세게 불고 있는 10억 열풍을 바라보면서 가슴이 뜨끔해지는 경험을 했다. 지금까지는 월급이 들어오면 이것저것 쓰고 남는 돈을 은행의 예금이나 적금에 넣는 것이 고작이었기 때문이다. 게다가 2세가 태어나면서부터는 예금은커녕 돈을 까먹고 있는 형편이다. 그런 무대리가 이젠 독한 마음 먹고 10억 만들기를 시작하려고 한다.
10억 만들기에 앞서 분명히 해두어야 할 것이 두 가지가 있다. 첫째가 보험 가입이고 둘째가 내집마련이다. 보험은 재테크의 기본이라고 일컬어진다. 재테크를 아무리 열심히 한다 하더라도 예기치 못한 질병이나 사고를 당한다면 그동안 공들여 쌓은 재산이 모래성처럼 쉽게 무너질 수밖에 없기 때문이다. 따라서 재테크 이전에 보험은 반드시 가입하도록 하자.
보험에는 크게 두 가지가 있다. 첫째가 보장성보험이고 둘째가 저축성보험이다. 보장성보험은 우리가 흔히 보험이라고 생각하는 것으로 위험보장에 충실한 진짜 보험이다. 이에 반해 저축성보험은 ‘저축 + 보험’ 의 성격을 갖고 있다. 언뜻 매력적인 상품으로 보일 수도 있지만 사실은 그렇지 않다. 금리도 낮고 보장도 별로인 맛없는 비빔밥 정도라고나 할까? 따라서 저축성보험은 가급적 가입하지 말고 보장성보험에 관심을 갖도록 해야한다.
보장성보험의 대명사는 아무래도 종신보험이다. 종신보험은 최근에는 혼수품으로 거론될 정도로 엄청난 인기를 누리고 있다. 종신보험은 확실한 보장으로 후한 점수를 받고 있지만 비싼 보험료가 치명적 약점으로 꼽히고 있다. 지금 경제적 여유가 있다면 부담이 없겠지만 여유가 없다면 싸게 가입하는 몇 가지 방법이 있다.
첫째, 부부형 종신보험에 가입하는 것이다. 부부가 따로 가입하는 것보다 20~30% 싼 보험료로 똑같은 보장을 받을 수 있다. 둘째, 인터넷보험사의 다이렉트 보험에 가입하는 것이다. 이러한 보험상품 역시 다른 보험에 비해 10~20% 싸게 가입할 수 있다는 장점이 있다. 마지막으로 종신보험의 대안 상품인 정기보험에 가입하는 방법이 있다. 정기보험은 종신보험의 3분의 1 내지 3분의 2 정도의 보험료만으로 비슷한 수준의 보장을 받을 수 있다. 단, 순수보장형 인데다 종신 보장을 받는 것이 아니라 10년 또는 20년 등 정해진 기간 동안만 보장을 받는다는 점에 유의해야 한다.
보험 다음으로 중요한 것이 내집마련이다. 재테크의 고수들은 너나할 것 없이 재테크의 1차 목표를 내집마련이라고 강조한다. 그런데 아파트 가격의 거품 논란이 일고 있는 가운데 최근 정부가 연이어 초강수 집값 안정대책을 발표하자 집값이 폭락할 것으로 보고 내집마련을 포기하는 사람이 늘고 있다. 하지만 가장 중요한 수급 측면에서 보자면 집값이 쉽사리 하락세로 돌아서지는 않을 전망이다. 현재 인구구조상 향후 15년까지는 공급보다는 수요가 많을 것으로 판단되기 때문이다. 그리고 무엇보다 내집마련이 주는 심리적인 안정감 또한 빼놓을 수 없는 요인이다. 현재 청약통장에 가입하지 않았다면 지금 당장 청약예금, 청약부금, 청약저축 가운데 하나를 선택해서 가입하라. 그리고 강남권만 바라볼 것이 아니라 강북권이나 수도권, 고속전철 개통역 등 교통이나 환경이 좋은 곳을 노리는 ‘2등 전략’도 구상해볼 만하다.
종잣돈 만들기가 관건
서거북 대리와 속토끼 대리는 입사 동기생이다. 둘 다 알뜰하고 저축 많이 하기로 소문이 났다. 입사한 지 5년째 되던 어느날 두 사람의 통장이 공개되었다. 다들 비슷하게 모았으리라 예상하였지만 결과는 의외였다. 안전한 은행만 거래해온 서대리보다 2금융권을 애용한 속대리의 잔고가 50%나 많았던 것이다. 왜 이런 일이 벌어졌을까?
목돈을 만들기 위한 공식 중에 ‘72법칙’이라는 것이 있다. 원금을 2배로 만들어주는 운용수익률과 운용연수의 곱이 72라는 것이다. 예를 들어 현재 1억원의 종잣돈이 있다고 치자. 이 1억원을 2억원으로 만들기 위해 현재 대표 금리인 1년만기 은행예금의 4% 금리로 운용한다면 몇 년이 걸릴까? 4%×(x년) = 72가 되어야 하므로 정답은 18년이 된다. 만약 8%로 운용한다면 몇 년이 걸릴까? 정답은 9년이다. 불과 4%의 금리차인 데도 원금을 2배로 만드는 데 무려 9년이라는 차이가 생기는 것이다. 여기서 우리는 고수익 상품에 집중 불입하는 것이 재테크의 지름길이라는 평범한 사실을 알 수 있다.
돈을 굴리는 데서뿐만 아니라 모으는 데서도 마찬가지 결과가 나온다. 따라서 눈에 불을 켜고서라도 단 1%라도 더 주는 금융기관을 찾아내야 한다. 또한 재테크의 성패는 누가 먼저 종잣돈을 만드느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 흔히 ‘돈이 돈을 번다’는 이야기를 하는 것을 볼 수 있다. 어린 시절 추운 겨울날 눈사람을 만들어본 사람은 이 말의 의미를 어렵지 않게 알 수 있다. 처음에는 눈덩이의 부피 변화를 잘 느끼지 못하지만 시간이 지날수록 부피가 눈에 띄게 커지는 경험을 해 보았을 것이다. 이런 눈덩이와 같은 게 바로 돈이라고 생각하면 된다. 따라서 하루빨리 종잣돈을 만드는 데 전력을 기울일 필요가 있다.
그렇다면 종잣돈은 얼마 정도면 좋을까? 예전에는 1000만원 정도였지만 지금은 1억원 정도가 가장 효율적인 종잣돈이라고 본다. 따라서 일단 1억원의 목표를 세우고 열심히 모아보자. 종잣돈을 모으는 데는 적금만큼 좋은 금융상품이 없다. 요즘 은행의 적금금리는 고작해야 연 5%에 불과하다. 반면 상호저축은행의 정기적금이나 신용부금의 경우는 많게는 연 8.5%까지 주고 있다. 무려 3.5%나 차이가 나는 것이다.
또 하나의 방법은 바로 적립식 펀드를 이용하는 것이다. 적립식 펀드는 간단히 말하자면 ‘적금 + 주식투자’라고 할 수 있다. 말 그대로 적금 넣듯이 매월 같은 금액의 돈을 주식형 펀드에 불입하는 방식이다. 이는 완벽한 분산투자라는 점에서 주식투자가 갖는 위험에서 벗어날 수 있는 방법이기도 하다. 그리고 저가에 더 많이 사는 구조이기 때문에 지수가 조금만 올라도 높은 수익률을 올릴 수 있다. 실제 작년 7월 말부터 올해 8월 말까지 13개월간 이 상품에 가입한 경우 이 기간 동안 지수는 2%밖에 오르지 않았지만 펀드 수익률은 무려 18%에 달했다. 따라서 1년 이상 장기간 적금을 부을 계획이라면 상호저축은행의 정기적금에 3분의 2, 적립식 펀드에 3분의 1 정도 분산 가입하는 것이 최선의 선택이다.
적립식 펀드는 대부분의 은행과 증권사에서 팔고 있다. 비록 이름은 다르지만 그 내용은 거의 같다고 보아도 무방하다. 주거래 은행이나 증권사에 계좌를 만들고 가입해 보자. 향후 증시가 매우 밝아 보이는 현 시점에서는 안정성과 수익성 측면에서 매우 매력적이라고 판단된다.
예를 들어 8.5%짜리 3년만기 정기적금에 불입하는 경우를 생각해 보자. 만기시 1억을 만들려면 월 250만원을 불입해야 한다. 250만원이면 꽤 부담스러운 금액이나 맞벌이 부부일 경우 불가능한 저축액은 아니라고 생각된다. 실제로 재테크 상담 의뢰인의 상당수가 매달 250만원 이상을 적금에 불입하고 있었다. 자, 이렇게 해서 3년 이내에 1억을 모을 수 있다면 ‘10년 동안 10억 모으기’는 결코 불가능한 목표가 아니다. 부자들의 경험에 비추어 보면 종잣돈을 만드는 것이 어려울 뿐이지 종잣돈을 굴리는 것은 오히려 쉬웠기 때문이다.
여유 자금을 잠시 은행에 넣어둘 일이 있다면 머니마켓펀드(MMF)를 이용하는 것이 좋다. 대개 주거래은행의 수시입출금식 통장에 넣어둘 경우 이자가 거의 없기 때문이다. 최근들어 금리가 많이 내리기는 했지만 여전히 4.5% 이상의 놀라운 수익률을 안겨주는 MMF가 많다. MMF는 자동이체도 되고 은행 창구를 이용한 출금도 되는 등 편의성 측면에서도 나무랄 데가 없는 일석다조(一石多鳥)의 상품이라고 확신한다.
그럼 이제 본격적인 목돈 만들기 단계로 넘어가자. 필자가 생각하는 매력적인 투자상품으로는 전환사채, 지수연동상품, 그리고 부동산리츠가 있다. 차례대로 살펴보도록 하자.
꿩 먹고 알 먹는 전환사채 투자
증권사 = 주식이라는 공식이 머리에 박혀 있는 왕편견 과장은 그동안 증권사 근처에는 얼씬도 하지 못했다. 아버지의 주식투자 실패 때문에 어린 시절 내내 가난에 찌들어 살아왔던 악몽 때문이다. 그런데 소심하기로 유명한 나소심 주임이 증권사에 자주 출입하는 것이 눈에 띄었다. 주식투자를 하는 것 같지는 않은데 월급날마다 증권사로 향하는 그에게 날을 잡아 물어보았다. 알고 보니 채권투자를 한다는 것이 아닌가? 돈도 많지 않을 그가 채권 투자를 하다니?
많은 사람들이 채권에 대해서 착각하고 있다. 채권이라고 하면 기관이나 큰손들만 투자하는 것으로 알고 있는데 실상은 그렇지 않다. 소액채권의 경우 10만원만 있어도 투자할 수 있기 때문이다. 채권은 어떻게 보면 은행 예금과 별다른 차이가 없다. 만기까지 갖고 있으면 확정이자를 주기 때문이다. 또 대개는 은행 금리보다 1~2% 이상 높은 수익률을 어렵잖게 달성할 수 있다. 카드채권이나 가끔씩 선보이는 특판채권의 경우는 7~8% 이상의 이자를 받을 수도 있다. 그러나 채권의 백미라 할 수 있는 것은 아무래도 전환사채가 아닐까 한다. 최근 삼성카드와 데이콤 등이 전환사채 청약을 성공리에 마쳐 관심을 끈 바 있다.
전환사채는 주식과 채권의 두 얼굴을 갖고 있는 독특한 상품이다. 기본적으로 채권 이자를 보장하는 가운데 주식으로 전환할 수 있는 매력도 갖고 있기 때문이다. 물론 정해진 전환가격으로만 주식으로 전환할 수 있다. 데이콤 전환사채를 예로 들어보자. 데이콤 전환사채의 표면이율은 4%, 만기보장수익률(만기까지 채권을 가지고 있을 경우 최종수익률)은 무려 8%였다. 여기다가 전환가격이 현재가 수준인 1만2450원으로 결정되어 향후 주가가 큰 폭으로 오르면 그야말로 대박이 예상되는 상품이었다.
현재 삼성카드, LG카드, 현대카드, 데이콤 등 4개 회사의 전환사채가 청약을 마치고 채권시장에서 거래되고 있다. 삼성카드 전환사채만 3% 안팎의 프리미엄이 붙어서 거래되고 있고 나머지 3개의 전환사채는 모두 마이너스 프리미엄 상태다. 즉, 청약을 통해 사는 것보다 유리한 상황이 되어버린, 보기 드문 경우라고 할 수 있다. 따라서 지금 투자하면 마이너스 프리미엄 만큼의 추가 수익률을 올릴 수 있다는 점에서 주목할 만하다. 이처럼 전환사채는 안전하면서도 수익성 있는 재테크 투자수단임에 틀림이 없다.
지수연동상품에 눈을 돌려라
주식투자에 빠져서 약 1억원을 날린 허탈해 부장은 요즘 고민에 빠졌다. 최근 경기가 바닥을 찍고 올라서는 기미가 역력해지자 주식투자를 해야 하나 말아야 하나 심히 걱정되기 때문. 확률상 99%는 수익이 날 것 같은데 과거의 쓰라린 실패 경험 때문에 단 1%의 실패 확률에도 기가 ** 있다. 주식투자는 하고 싶은데 원금은 까먹기 싫고 도대체 어찌할 것인가?
주식투자에 나설까말까를 고민하는 사람들에게 희소식이 있다. 바로 원금을 보장받는 주식투자상품이 나왔기 때문이다. 최근 들어 각광받고 있는 지수연동상품이 바로 그것이다. 지수연동상품의 기본적 형태는 원금 보장과 함께 향후 지수상승률의 일정 부분을 가져가는 것이다. 예를 들어 주가지수가 700포인트인 시점에서 이 상품에 가입했다고 하자. 최악의 경우 주식시장이 반토막나서 주가지수가 350포인트까지 내려간다 하더라도 원금에는 전혀 손실을 입지 않는다. 반면 지수가 폭등해서 1400포인트까지 올랐다면 지수상승률(100%)의 40%를 받을 수 있다. 그야말로 주식 초보자들이 꿈꿔오던 안전한 주식투자를 하는 것이다. 그렇다고 해서 수익률이 낮을 것 같지도 않다. 최근의 미국 경제와 주가흐름을 볼 때 향후 1년 이내에 증시는 큰 폭의 오름세를 나타낼 것으로 보이기 때문에 은행이자의 2~3배 수익률 달성도 가능하리라는 전망이 나오고 있다.
지수연동상품에는 크게 3가지가 있다. 첫째, 은행에서 판매하는 지수연동예금(ELD), 둘째, 6개 증권사(삼성, LG, 대우, 굿모닝신한, 동원, 하나증권)에서 판매하는 지수연동증권(ELS), 마지막으로 투신 등에서 판매하는 지수연동펀드(ELF 또는 ELS펀드) 등이다. 이들 3가지 상품은 원금보장이라는 공통점을 가지고 있으면서도 세부적인 부분에서는 매우 다양한 상품들로 운용되고 있다. 잘만 고르면 훌륭한 재테크 투자수단이 될 수 있다는 말이다.
현재 여윳돈이 있다면 2~3개의 상품을 엄선해서 각각 1000만원씩 나눠 가입해보자. 수익성과 안정성에서 높은 점수를 받을 수 있을 것이다. 또 공격적인 투자성향을 갖고 있다면 100% 원금보장형이 아닌 90% 원금보장형도 가입할 만하다. 이는 말 그대로 원금의 90%까지만 보장하는 단점이 있는 반면 지수가 오르면 지수상승률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수 있는 장점이 매력적이다. 대개 100% 원금보장형의 경우 지수상승률의 40%선에서 상승참여율이 결정되지만 90% 원금보장형은 무려 140%까지도 가능하다. 따라서 향후 증시에 확신이 선다면 조금 공격적인 투자도 괜찮을 듯하다.
부동산 리츠는 탁월한 선택
평소 부동산에 관심이 많은 부동산 차장은 얼마전 내집마련을 하느라 목돈을 썼다. 지금 수중에는 약 1000만원 정도를 가지고 있다. 이 돈을 부동산에 투자하고 싶지만 투자할 곳을 찾지 못하고 있다. 그렇다고 은행에 맡기자니 이자가 고작 월 3만원밖에 안되어 MMF에 넣어두고 있는 형편이다.
부차장처럼 부동산에 투자하고 싶은데 목돈이 없는 사람, 은행에 맡기자니 이자가 적어 불만인 사람, 이런 사람들에게 적합한 상품이 있다. 바로 부동산투자회사라고 불리는 부동산 리츠(REITs) 다. 얼마 전에 공모를 마친 코크렙3호의 경쟁률은 예상보다 훨씬 낮은 3대 1로 나왔다. 반면 비슷한 시기에 모집했던 산업은행의 부동산투자신탁은 은행 문을 열기가 무섭게 마감되었다. 주지하다시피 코크렙3호의 예상수익률은 연 10.62%였고, 산업은행 부동산투자신탁의 예상수익률은 6~7% 정도였다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까? 아마도 리츠에 대한 오해 내지 무지 때문이 아닐까 생각한다.
리츠는 현재 인기절정인 은행의 부동산투자신탁보다 상품성에 있어 뒤질 게 전혀 없다. 먼저 수익성 측면에서 살펴보자. 최근 출시되는 부동산투자신탁의 예상수익률은 기껏해야 7% 수준인 데 비해 리츠의 평균 목표 배당률은 10%에 달한다. 이 배당도 1년에 한 번 주는 것이 아니라 반기에 한 번씩 나눠서 주기 때문에 실질 배당금은 이보다 약간 더 높다. 그리고, 보유 빌딩의 가격 상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 있다. 실제로 현재 상장된 3개의 리츠는 적게는 2%에서 많게는 4%의 프리미엄이 형성되어 있다. 따라서 배당수익과 시세차익 모두 감안한다면 최고 금리의 금융상품이라고 해도 무방하다.
안정성에 있어서도 문제가 없다. 리츠의 주수입원은 빌딩 임대수입이다. 경험적으로 보더라도 임대는 장기계약이 많고 해마다 물가상승률 수준만큼이라도 임대료는 오르게 마련이다. 그리고 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC)가 리모델링 등을 통해 빌딩을 효과적으로 관리하여 공실률은 낮추고 임대료는 올리는 성과를 보이고 있다. 그리고 일부 리츠의 경우는 만기시 빌딩의 가격이 폭락한다 하더라도 판 가격에 되사주는 풋백옵션(put back option)까지 제공하여 이중삼중의 안전장치를 해두기도 한다. 따라서 안정성 측면에서 볼 때 담보대출의 성격을 지닌 부동산투자신탁과 비교해도 조금도 뒤질 게 없다.
그럼 이처럼 수익성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 리츠를 어떻게 살 수 있을까? 지금까지의 경험에 비추어 본다면 리츠는 초기 공모시장에서 무조건 잡아야 한다. 공모를 통해 사는 것이 가장 싸게 살 수 있는 방법이기 때문이다. 대개 공모는 1년에 4~5차례 하며 3~4개 증권사를 통해 이뤄진다. 리츠 상품 분석은 경제 주간지 등을 통하여 알 수 있으며 공모증권사를 통해서도 할 수 있다.
보다 안전하고 확실하게 하려면 공모 증권사에 수시로 전화해 시간별 경쟁률을 확인하면서 청약금액을 정하면 좋다. 하지만 경쟁률이 예상보다 훨씬 치열해서 원하는 물량만큼 확보하지 못했다면 상장 후 주식시장에서 직접 사면 된다. 이때는 약간의 프리미엄을 얹어서 매수주문을 넣어야 한다. 물론 매매수수료가 싼 온라인 증권사를 통하여 매수하면 비용을 줄일 수 있다.
구체적으로 관심을 가질 만한 리츠상품으로는 코크렙1, 2, 3호 등 코크렙 시리즈와 교보메리츠, 유레스메리츠 등 메리츠 시리즈가 있다. 또한 곧 선보일 코크렙4호나 메리츠 3호에도 주목할 필요가 있다.
종잣돈 만들기와 굴리기 반복하라
결론적으로 주식 전환에 따른 시세차익을 고려할 수 있는 전환사채, 만기 청산시 시세차익을 볼 수 있는 부동산리츠, 그리고 지수연동상품 등은 모두 연 15%의 수익률을 달성할 수 있는 투자 상품들이다. 앞서 언급한 대로 3년에 걸쳐 만들어놓은 종잣돈 1억원을 전환사채 3000만원, 부동산리츠 3000만원, 지수연동상품 3000만원에 분산 투자한 뒤 비상자금 1000만원은 MMF에 넣어놓고 기다려보자. 그러면 5년이 채 안 되어서 원금의 2배를 거머쥘 수 있을 것이다. 종잣돈을 만드는 기간까지 포함한다면 8년 만에 2억원이 생긴다는 이야기다.
물론 투자와 동시에 또 한번의 종잣돈 만들기를 병행해야 한다. 이런 식으로 종잣돈 만들기와 굴리기를 반복하면서 위의 금융상품으로 운용해나간다면 13~14년이면 10억의 금융자산을 만들 수 있다. 여기에다 내집마련을 통해 갖고 있는 부동산까지 감안한다면 ‘10년 10억 모으기’라는 목표는 더이상 꿈이 아니다.
마지막으로 좋은 금융상품을 고르는 3가지 요령을 다시 한번 명심하자. 첫째, 고수익고위험에도 예외는 있다는 점을 깨달아라. 장기주택마련저축과 같은 무위험고수익 상품이나 전환사채 등 저위험고수익 상품이 많이 있다. 조금 더 따져보고 공부하는 자세가 절실하다. 둘째, 2금융권에 주목하라. 요즘 은행은 금융상품 백화점이라는 별명이 붙을 만큼 웬만한 상품들을 모두 취급한다. 하지만 그래도 은행에 없거나, 또는 있는 상품이라 할지라도 2금융권의 상품이 더 좋은 조건을 제시하는 경우가 많다. 따라서 2금융권의 상품에 대하여 알아보는 노력이 필요하다. 셋째, 이제는 제대로 된 투자를 하라. 물론 직접 투자를 하는 것도 괜찮지만 검증된 전문가들이 운용하는 주식, 부동산 간접투자상품에 집중 가입하도록 하자. 그 길만이 우리를 부자로 이끌어준다. 위와 같은 기준에 따라 금융상품을 고른다면 남들보다 훨씬 빨리 부자가 되리라 확신한다.
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